不動産投資｜掲示板スレッド

やはり、5棟10室の事業規模で修繕などの必要経費をのせて、青色でやらない限り、旨味は少ないかも。

老親の不動産２件を含め、７件を切り盛りしています。戸建ての２件を除き、区分所有です。マンション１棟買いをしてみたいけれど、夢また夢です。

バブルの時代は、不動産投資は、物件価格の値上がりを期待した博打のような様相を呈していましたが、現在は、地道に賃貸収入で稼ぐ、ミドルリスクミドルリターンリターンになっています。実質利回り利回り５％を超えれば上等、くらいに考えると、危ない物件に手を出して怪我をすることも少ないでしょう。

ようやく確定申告書をつくり終わったところですが、去年は平穏な一年で、借り主の入れ替わりも大規模修繕もなく、まずまずでした。
一昨年は大規模修繕、その前の年は家賃滞納の借り主を裁判から強制執行で出たいただく、と、きびしい年でした。
こういう山谷をならして、５％程度ならば、今でも期待できるかとできるかと思います。

あくまで私の感覚ですが、新規に投資なさる方へのおすすめです

立地重視。東京であれば、山手線内の中央線より南側に限定。拡大しても文京区内であれば、借り主が切れることはないでしょう。
老親が所有する郊外の戸建ては、４０年経過し、十分すぎるほど収益を上げましたが、これからは厳しいでしょう。建物の老朽化もあり、家賃をかなり下げて借り主を確保しています。

そして、自分が気に入った地域、気に入った建物に投資することです。ノンバンクのマンション業者は論外、街をこまめに歩き、地元の不動産やさんを複数件まわって情報を収集しましょう。仲良くなると、悪い情報を教えてくれるようになります。

建物については、新築マンションの投資はおすすめしません。居住開始した瞬間に中古物件になり物件になり、２～３割は価格が下がると言われます。

物件の価値を知りたければ、ノンバンクではなく、敷居の高い都市銀行に飛び込んで、事業用ローンが組めるかどうか審査してもらうとよいでしょう。住宅ローンと異なり、非常にシビアで、事業計画書を出して銀行側で審議してもらうことになります。ここで、物件価格の７割くらいの担保価値を認められ、また２％か３％台の融資が通れば、まずまずの物件と言えるでしょう。

そして、これも闇を抱えた世界のような気もしますが、家賃保証会社をかならず入れるようにすると、多少は安心になります。家賃滞納の借り主に対し、訴訟を起こして強制執行で退去させるのは、けっこうストレスですし、お金もかかります。

以上のような感じで、多少は損してもいいか、という感じで、ゆったりと不動産投資をはじめてみるのはよいでしょう。１年くらい借り主がつかなくても、リフォームに１００万かかっても、しょうがないなあ、と笑って流せるくらいの余裕は必要です。

たくさんの有益な情報をありがとうございます。
今日、「当日は契約をしない」条件で、不動産セミナーに行ってきました。手数料を払っても家賃保証会社を利用すれば、初心者にはリスクが少ないと考えてよいのでしょうか？　
担当者は若い方だったので「株は損をする」「生命保険は解約すればいくらにもならない」「不動産投資が一番！」・・・会社に洗脳されているようにも見えました。

家賃保証会社って、ほとんど、最終手段だと思っています。
すごくぼったくられませんか？

家賃保証が、借家人の家賃滞納対策だけであれば、家賃一ヶ月分くらいの負担ですし、滞納時の督促や訴訟などのわずらわしい部分を肩代わりしてくれるだけでありがたいです。
親しくしているふどうさんやさんは、数年前から、全物件に保証会社を入れる方針になりました。

借り主が見つからない場合の家賃まで保証するのは、別の話かなと思います。

経験者の方が真摯にコメントされていて頭が下がります。

書籍を買って勉強して下さいというコメントがとても現状のスレ主様には適切なアドヴァイスだなと思って拝見しておりました。
スレ主様はどうして「不動産セミナー」なるものに行かれたのですか？
このスレで「セミナーに行って勉強てください」というアドヴァイスを書かれた方は皆無だったのでは。
素朴に疑問に思いました。

書籍はこれまで何冊か読みましたが、不動産投資はとても「不労所得」とは思えないほど手間がかかる印象だったので、現役時代はこのまま労働して、「不動産」業に専念できる退職後に備えるのがよいかと思っていました。
少し前に新聞を見て、興味を持った会社に資料請求をしました。その時は、「不動産投資は定年退職後に考えているがその参考にしたい。」と伝えました。
先週その会社からメールがきたころに、マイナス金利が発表され、何か行動に移さなければと思い、セミナーに参加することにしました。
その後このスレを立てたのですが、皆さんのアドバイスを読んで危険を感じ、キャンセルの電話をしたところ、「セミナーだけでも」と強く勧められ、「絶対に当日契約しない」約束で今日出かけた次第です。

不動産投資の手間ですが、手間をかけないとうまくいかない、自分の目と足で稼がないと情報は得られない、他人に資産を託してもうまくいかないと考えています。
私自信の性格から、投資信託やREITのようなものを信用する気にはならず、また、株式投資をやると毎日どころでなく株価をチェックすることになるかと思います。
それに比較すれば、不動産投資の手間など知れていますよ。
たとえば、家賃不払いの借り主を訴える件も、弁護士との一度の面談、あとはパラリーガルとの電話やメールですみます。システマチックにすべて手配してくれ、流れるビジネスができています。