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【4354532】持ちマンション。将来はどうしたら?

投稿者: おいどん   (ID:W8XfOmWeUPc) 投稿日時:2016年 12月 09日 17:26

ローンを完済したマンションに住んでいます。
築18年です。

大規模修繕はしましたが、この先、いつか建て替えの時期が来るのだろうな、と思っています。

そこで、将来、ある程度の築年数になったら、新しくマンションを買うか、建て替えされるのをじっと待つか、今のマンションをすっぱり売り払って賃貸に移り住むか…。
どうするのがいいでしょうか?

因みに貯蓄は2千万ちょっと。将来的には3800万くらいまでたまりそうですが、そのあと老後生活に入り、貯蓄は目減りしていくことになりそうなので、
貯蓄はとっておきたいところ。

現在のマンションは駅近で便利な場所にありますが、バリアフリーではありません。老後住むにはちょっと厳しい段差が家の中に割とあります。
今売るとしたら1800万くらいかと。(もともと安いマンションなので価格はそんなに下落していません。)

なお、貯蓄がこの程度なので夫婦そろって老人ホームには入れそうもありません。

どうでしょうか?売って新しく買う、建て替えを待つ、売って賃貸、
どれがいいと思われますか?(もちろんその他の提案も大歓迎です。)

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  1. 【4360224】 投稿者: おいどん  (ID:W8XfOmWeUPc) 投稿日時:2016年 12月 13日 22:19

    皆さま、ありがとうございます。

    まず、夫婦の意見ですが、今住んでいるところに住み続けたい、という点では一致しています。
    (新しい物件を探すにしても今の場所の近場で、と考えていました。)

    また、シミュレーションは、ネット上にある、主に保険の見積もりのためのシミュレーションを5つほど試したうえで、挙げる項目を書きだし、自分なりにアレンジしてエクセルでシミュレーションしたものです。

    投資用のシミュレーションでなく、保険のシミュレーションなので、どちらかというと
    「今のままでは足りない」と出す方のシミュレーションかと思います。

    なので甘すぎることはないかな、と思ってはいます。
    むしろ厳しめに、支出は多く、収入は少なく見積もったつもりです。

    でも確かに平均余命で死んだら余るであろう全財産を投資に回すのは危険ですね。
    それこそ小さなリフォームを繰り返していたら結構な金額要りますよね。
    (シミュレーションでぬけていた部分です。管理費や積立金、税金等は住居関連費で計上していましたが、リフォーム費用は未計上でした。こういうことが他にもたくさんあるかもしれないので「甘い」のかもしれませんね。)

    今まで書いたことをお読みいただければわかるかと思いますが、私は色んな方面で素人で、正直、「バカ」の部類に入ると思います。

    なのでこちらを含め、投資についても今一生懸命勉強させてもらっています。

    投資も素人で、十数年前に株で一度五十万ほどの儲けをビギナーズラックで出した以外には経験ありませんし、慎重にするつもりです。

    今は、余ると試算したうちの半分くらいなら投資してもいいかな、と考えはじめました。

  2. 【4360230】 投稿者: 諸条件による  (ID:cw1psCEjBI6) 投稿日時:2016年 12月 13日 22:26

    >基本は売らない方向で何とかギリギリまで住みたいです
    どのくらい済めば、マイナスにならないかを考えておくと良いかもしれません。
    うちは、近隣のマンションの賃貸費用や固定資産税、修繕積立金等を考慮しても、20年住めば減価償却できると計算していまます。
    つまり、21年目以降は、下手に賃貸で借りるよりも安上がり だと考えています。その分をリフォームやメンテナンスにつぎ込めば良いという考え方です。

    住み続けるなら、専有部分の大規模なリフォームは行わないといっても、25年目くらいになると水回りだけは変えざるを得ないと思います。

    ローンが払い終わっているのですから、近隣の賃貸物件の金額を、払ってるつもり貯金をしてその分をメンテナンス費用に使う事にしたら良いのではないでしょうか?

  3. 【4360243】 投稿者: 羨ましいです  (ID:/S1ZOHgP3fk) 投稿日時:2016年 12月 13日 22:32

    ちょっと横に逸れますが

    定年後も何かお仕事をお考えですよね?
    何かしてないと一気に老けて貯蓄も減る一方かもしれません。
    老婆心ながら人生何が起こるか解らないのでお金の心配は避けたい
    ものです。
    43歳でローン完済されて羨ましい限りです。
    新たなローンを組まれるとお爺さん状態でローンが続くのは
    キツイものがありますよ。

  4. 【4360316】 投稿者: おいどん  (ID:W8XfOmWeUPc) 投稿日時:2016年 12月 13日 23:43

    >近隣の賃貸物件の金額を、払ってるつもり貯金をしてその分をメンテナンス費用に使う事にしたら
    なるほど、その考え方はありませんでした。漫然と貯金をするより、メンテナンス費用として積み立てておけば、取り崩すときも精神的に気が楽ですね。
    早速取り入れたいと思います。

    定年後の仕事は、今の会社で継続雇用(当然給与は減りますが)してもらえるかもしれないので、そちらに期待しています。もし継続雇用が難しくてもなにがしかの仕事は探そうと思っています。
    おっしゃるように老け込むのも貯蓄が減る一方なのも辛いでしょうから、仕事探しは精力的にするつもりです。

    もちろん、「継続雇用される」という前提や「他の仕事がある」という前提もシミュレーションには入れていません。働けるとは限らないですからね。

  5. 【4360428】 投稿者: 私なら  (ID:c/umICxHd6A) 投稿日時:2016年 12月 14日 02:21

    >平均余命までいったらあとはすぐ死ぬ、と仮定した場合には、資産が1000万 余る、と出ました。
    >また、計算が狂って長生きしてしまったらその時はその時、と割り切っています。

    都合の悪いことは見ないようにしておられるように感じます。
    せっかくのシミュレーションですから、せめて95歳(女性ならほぼ4人に1人)まで考えられてはいかがですか。
    私がスレ主様なら、夫が先に亡くなってしまって年金収入が減ったり、自宅介護不能になった場合の施設入所費も計上しますね。

    住み替えですが、私は外出が億劫になった時点で不動産を現金化して、ターミナルまで看てくれるケア付きマンションに夫婦で入居が理想的だと考えています。
    今のままだと我が家はまだまだ資金不足ですが。

    スレ主様は投資で住み替えや老後資金を増やしたいと考えておられるようですが、そんなに甘くはないですよ。
    投資信託は売り買いのタイミングが難しく、元本割れして、さらに手数料分損をするなんてよくある話です。
    お決まり文句ですが、投資は余裕資金で運用なされますように。

  6. 【4360854】 投稿者: 羨ましいです  (ID:/S1ZOHgP3fk) 投稿日時:2016年 12月 14日 11:50

    そこそこ健康維持状態でしたら
    定年後は働かなくては生活維持が困難だと思っていた方がいいです。
    何かをするにしても食事でもお金が無ければ何一つできない世の中だと
    思います。

  7. 【4361228】 投稿者: おいどん  (ID:W8XfOmWeUPc) 投稿日時:2016年 12月 14日 17:27

    ありがとうございます。

    >都合の悪いことは見ないように
    その通りかもしれません。元々は都合の悪いことばかりシミュレーションして、それこそリーマンショック再来やら日本沈没やら考えたりもしていましたが、悪い方に考えると際限がないことに気づき、ほどほどのシミュレーションにして、運が悪かったときはあきらめる(自害してもよいくらいの覚悟で)と夫婦で話し合いました。

    その割に、シミュレーション自体は107歳まで(笑)していまして、そこまで資金が足りる、と出ています。
    ただし、おっしゃるような施設入所はさすがに無理です。

    また、夫が先になくなって年金が減った場合もシミュレーションしています。
    シミュレーションは大好きなので、かなりお金がかかった場合、普通くらい、節約生活、と3パターンを、老後夫婦が生きている、夫が死んだ場合の2通り(合計6パターン)について作成しましした。

    >外出が億劫になった時点で不動産を現金化して、ターミナルまで看てくれるケア付きマンションに夫婦で入居が理想的
    それは本当に理想ですね。私共もそうしたいものですが、やはり先立つものがありません。

    でもケア付きマンションはかなり興味があり、値段等も調べて、どうにか入りたいなぁ、と妄想はしています。

    それにしても女性が4人に1人も95歳まで生きるとは知りませんでした。
    平均余命のデータだけでは知りえなかったことです。ありがとうございます。

    95歳まで生きた場合ですと、740万余る試算です。
    また、訂正ですが、平均余命まで生きてすぐ[削除しました]た場合は、1800万ちょっと余るようです。
    当初はその約半分の1000万弱で投資しようか、と考えたのですが、その後さらに半分にした方が、と思い至ったので、400万ちょっとでしょうか。

    投資信託が必ずしも増えるものではないことはもちろん承知の上です。
    夫婦ともども老後資金が1000万減る(当初の予定で話し合ったので)ことにも合意しています。

    定年後の仕事は本当に大切ですよね。それなりにスキルのある仕事なので何とか仕事が継続してあればいいのですが、将来はわからないですね。

  8. 【4372952】 投稿者: 中古マンションについて  (ID:kVZeHkfvR2E) 投稿日時:2016年 12月 24日 01:42

    最近住み替えるにあたり、中古マンションのことをいろいろ調べましたので、ご参考までに。
    新築は購入した瞬間から2割引きの価値になること、値下がりは築20年迄でそれ以降はあまり値下がりしない傾向にあること。マンションの相場はほぼ立地で決まること。ターミナル駅徒歩5分以上、10分未満が良い。新築価格ほど、階数の違いによる相場の差はでない。
    耐震基準を満たしているか、地盤と、地下にどれくらいの柱を打ち込んでいるか、よく確認のこと。
    大規模修繕の積立金額が大事なこと。

    我がマンションは築40年ですが、数百世帯のなかには建築士など様々な専門家がおり、管理がしっかりしており、駐車料金が積立となり、数億円もあるので、安心して買いました。

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