戸建てとマンションならどちら？｜掲示板スレッド

先日見たテレビの情報では、
最近のマンションブームで都内ではマンション価格より、戸建て価格のほうが割安になっているようです。
マンションの中古価格も上昇しているため、今は買い替える時期ではないかもしれませんね。

大陸の方々が、立地の良いマンションを買いあさっているからではないでしょうか。

戸建てが良いか、マンションが良いかというこのスレッドを長く拝見して参りました。途中読み疲れる箇所もありました。

不動産は、インターエデュを読む親の皆様でしたら、教育費と同様相当に大きな投資となりますので、如何に将来を予測するべきか、という事が重要かと思いました。

と言っても、タイムマシンがある訳でもなく、将来は予測不可能です。

マンションを購入した方でも、音の問題とか共有の煩わしさを経験される方もいらっしゃるでしょうし、何も問題なかったという方もいらっしゃいます。

戸建てを購入した方でも、その地域には今の若者は住みたくないので、買う人がいないという経験をされた方もいらっしゃるでしょうし、嫌な問題を経験せず容易に販売出来たとか、いい場所に住めたという方もいらっしゃいます。

上層階やお隣に住んだ方が良い方かどうかは運不運があり、幾らラッキーでした。不運でしたと掲示板で議論しても、自分の時はどうかはわからないですし、大手不動産会社のマンションで安心だったという方もいれば、大変な目にあう方もいらっしゃいます。

ある人固有にしか経験しない問題を挙げて、良い悪いを議論しても、経験のない人にはピンときませんから、納得感の無いまま自己の経験を挙げるという事を繰り返しても、自己主張をしているだけで同意感が無いのではないかと思いました。

今後の個別の皆様の将来は予測不可能ですが、東京、首都圏の不動産は今後どのように変化していくのか、については今までの不動産の動きや世界の情勢等から判断することが可能なところもあるのではないかと思います。

もちろん大震災や風水害等、予測不可能なことが発生して、その地域が大きく変わってしまうかもしれませんので、あくまで将来予測のうちの１つに過ぎませんが、今までのトレンドから読み解くという事を議論してみるというのはいかがでしょうか？

日本の人口は減少していくことは予想できています。既に減少を始めています。
東京の人口は地方からの流入により、一貫して右肩上がりに増加しています。２０２０年にピークを迎えて１３５０万人となり、その後は減少していくと予測されています。
２０５０年には１１５０万人となります。ピークに比較して１５％減ります。
終戦時（１９４５年）には東京の人口は何と３４９万人でした。７５年間で１０００万人も増加しているのです。

そのため、多摩ニュータウン等の郊外型の住居地域が開発されることになりました。
まだ人口はあと数年増える予定ですが、すでに郊外型住居地域や、バス便でなければ通えない住宅地は不便である事を理由に若者が住まなくなっています。

その理由としては住宅の高層化がかなり進んだからです。マンションが大量に建築され、都心に住む方が増えてきました。中央区等は積極的に高層マンションを建てることを推進しています。古い木造戸建てが密集していた月島等の住宅地は、次々にタワーマンションが建築されていて、街の風景が一変しました。

私の勤める会社（中央区）の同僚も、都心住まいがかなり多くなって来ており、時代の変化を感じます。２５年前は１時間３０分以上通勤に掛かる社員が多数を占めていましたが、今は４５分程度の社員が多いです。

若い世代は就職難が続いたため、結婚しない人の割合が多くなっています。３０歳の未婚率は４１％と１０年前の調査より６％も増えています。

若い一人暮らしの世代、お年寄りの一人暮らしの世代が増えて、親子４人で暮らす典型的な世代（エデュ世代）がメジャーではなくなっています。

親子３人で都心タワーマンション住まいという選択をする方が出てきました。子供は一人までと考えている人は、港区等の都心に４０平米台のマンションを購入し、親子３人で住むというスタイルです。

一方で、都内の特別養護老人ホームの受け入れ数は第一次ベビーブーム世代が高齢化する１０年後には圧倒的に不足するという予測もあります。ちなみに大分県別府市は余裕があるそうです。温泉に毎日入れます。

中国では不動産バブルが崩壊したと言われており、割安な東京都心の物件を買い漁る現象が発生しています。

このようなトレンドから判断すると、マンションは大人気です。一方で戸建ては特に多摩ニュータウン等都心に出るのに時間がかかる場所の戸建てが不人気化しています。活性化しようと、いろいろな対策がとられています。隣の土地と合筆して大きい土地にして２世帯住宅として売り出すとか、安く賃貸して、そのお金＋アルファで自分たちは多摩の駅前のタワーマンションに住むというスタイルも出てきました。

田園都市線沿線等ではすでにマンションと戸建ての価格逆転が起きていますが、その現象が色々な他の地域でも起こっています。１５年前と比べると、マンションのほうが３割以上割高という状態が続いています。

以上のような現在の状況から、将来どのように変化していくでしょうか？
私は、以下の状況が起こると見ています。あくまで個人的予測です。

①２３区、都心部の土地価格の上昇（２０２０年頃まで）
　◇比較的利便性の良い戸建て、２世帯住宅が建築可能な場所が値上がりする
　◇マンションは高層化することで土地値上げを吸収。現在の価格を維持するか？
②都心タワーマンション価格の下落
　◇中国からの資金流入の減少
　◇税務署による相続税逃れ対策の実施

都心の土地に２世帯住宅を建てると、「小規模宅地の特例」が適用され、相続の際に１００坪までの土地は８割減の評価（固定資産税評価額）となるため、タワーマンションでの節税が出来なくなった富裕層がこぞって戸建てを建てる様になる事が想定されます。都心の土地ではなくても小規模宅地の特例は認められますが、都心ほど坪単価が高い土地になるので、節税額が拡大します。この制度は改正されたばかりなので当面継続するものと思われますので、都心の広い住宅地は値上がりするでしょう。それにつられて周辺の土地も値上がりするでしょう。

一方でニュータウンと呼ばれた土地は需要が益々減少します。親子４人家族という標準世帯が少数派になってしまうので、広い郊外の住宅は必要ありません。
NHKでも「お茶の間世代」の減少という言葉で、親子でテレビを仲良く見る世代がなくなっていくことに危機感を覚えて、議論する番組が放送されていました。
エデュ世帯は４人家族でも受験に忙しくてテレビを見ている時間が無いですね（笑）。

一方でタワーマンションは最上階近辺が高値で売られますが、固定資産税評価額は下の階と同じという評価制度が取られていましたが、これを利用して相続の際に節税する行為が流行ったため、固定資産税評価額を上の階と下の階で変えるという事を行いますので、今より価値が下がると想定しています。
富裕層は、５億円でタワーマンション最上階を購入し、その際に法人で購入します。銀行から２億の融資を受けます。固定資産税評価額は１億なので、その法人はマイナス１億の債務超過となり、債務が大きい会社の名義を子供に変更することで、無税で贈与を行うといった行為が公然と行われてきました。
これが出来なくなると、小規模宅地の特例が見直されます。１坪５００万の都心の土地を１００坪購入すると５億円となりますが、２世帯で一緒に住んでいると８割減の１億円と評価され、相続税が安くなります。坪単価が高い土地程節税効果が高いです。今までは７０坪程度までしか認められませんでしたが１００坪までに増えて、さらに事業用の土地も別途対象となります。

別な考え方もありますよ。
東京の人口が減り始める頃、地方の人口減少は、もはや手の付けられない状況になるでしょう。
すると、少ない人口を支えるだけのインフラが維持できなくなる可能性があります。

そうなると、地方を離れて、インフラが整備されている都市へ。さらには地方の都市から東京へ、という流れが加速することも考えられます。
要するに、地方の無人化がいよいよ近づいてきているのです。

東京から人口が減る考え方は、そうした可能性を無視しています。
実際にどうなるか、地方自治体がどの程度耐えられるかにかかっているでしょう。
現状のまま進んでいくと、極めて危機的な財政状況となり、非常に住みにくい状況になるかもしれません。

タワマンは、上の方がおっしゃるような富裕層の節税のためにはいいでしょう。
お上がいつまで見逃してくれるか、にかかっていますが、庶民には無関係。
また、タワマンの建て替えは合意形成を含め、気の遠くなるような大事業になるでしょう。
ずっと住むつもりで中古を買ったら、大変な目に遭うかも。

やっぱり、堅実なのは人口減少で土地が安くなった大都市近郊の、しっかりした地盤で水害の心配もなく、駅まで何とか歩ける範囲にある戸建てでは。
これも上の意見にありますように、大都市でないとインフラが維持できなくなるでしょうし、戸建てなら、上物だけ建て替えても大した金額でなくて済みます。

今後の独身率や世帯人数の減少の加速化を考えると、家を購入する人は減るかもね。
賃貸の方が単身者や核家族には身軽だし、少子化でほとんどの人が親の家を相続するなら買う必要もなくなるわけだし、賃貸住宅は余っていて高級化、便利な場所や条件でよりどりみどりですもの。