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【6152096】土地の活用法。

投稿者: かぼちゃプリン   (ID:ZDU4tNugPVw) 投稿日時:2021年 01月 09日 18:03

アラフィフの主婦です。23区内に住宅用の貸地を数軒していますが、
そのうちの1軒の方が土地を更地にして返してくれることになりました。
駅徒歩数分で、都心部までのアクセスも非常によいところです。
私たちの現在の住まいからは電車で小一時間ほどのところです。

不動産屋さんのアドバイスにより、当初は駐車場にして買い手がつくのを
待とうと思っていましたが、不動産屋さんにおすすめはアパート経営だと
言われ、迷っています。

土地はそれほど広くなく、駐車場にすると置けて4台、10万円ほどの月収、
アパートにすると2階建てで6部屋、月に50万ほどの収入、
建設費は土地建物を担保にフルローンで借りても5年ほどで
回収できるそうです。駅近なので借り手は多いだろうと。近隣商業地域です。
駐車場にすると固定資産税、都市計画税ともにおよそ3倍になるそうです。

主人は勤め人で夫婦ともに小心者なのですが、私はアパートに
する案に乗り気ですが、主人は駐車場にしたいようです。
主人は借金が大嫌いなあまり、我が家は賃貸に住んでいるくらいなので、
借金をするのが嫌なようです。

今日聞いた話なので、ざっとアパート経営のリスクをググった程度で
これからいろいろ調べたいと思っています。
駐車場とアパート経営、どちらが良いでしょうか。ご意見を
いただけたら嬉しいです。

なお、私は毒親のため現在は絶縁していますが、
アパート経営をしている母の下で育ったので、
諸々の賃貸リスク(夜逃げ、滞納、トラブルメーカーの住人など)
に関しては多少は知っている感じです。

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  1. 【6157240】 投稿者: うむ  (ID:r0ALL7VvySw) 投稿日時:2021年 01月 13日 18:04

    ご主人が不動産を持つことを嫌がって自宅も賃貸だというのに、アパート持ったり出来るの?自分の資産ですることだからいいのでしょうか。

  2. 【6157664】 投稿者: 隣地がごきょうだいなら  (ID:x6kMbVK2aiE) 投稿日時:2021年 01月 13日 23:41

    資金が3000万ほどあるなら、
    どなたか書いてらしたけど、
    更地にせず出ていただいて
    リフォームして定期借家で貸してはいかが?
    5年とか、10年とかで。
    古民家再生のこぎれいな借家なら人気あると思うけど。

    借金しないで自己資金もあまり使わないで、
    しばらくの間細々と家賃だけ稼ぐのも一つの手かと。

  3. 【6157686】 投稿者: 売れるうちに処分  (ID:62PBzg6TWLw) 投稿日時:2021年 01月 14日 00:03

    >更地にせず出ていただいて
    リフォームして定期借家で貸してはいかが?
    5年とか、10年とかで。

    義父が以前住んでいた古屋をほとんどお直しなしでお手頃価格で貸しに出しました。ほんの数年貸すつもりが数十年。きちんとした契約書を作らず応相談にした義父が悪いのですが、借りている方が強いのです。給料が減った、定年退職して年金が少ないから古くてもいいからまだ住みたいと契約は延ばし延ばし、修繕は最小限で良いからとボロ家にかなりのお金を注ぎ込んでいました。途中から離婚して子連れで出戻った娘も参入した時は義父は自分が生きている間は戻ってこないと覚悟したとか。
    運良く数年で娘さんが再婚、さらに数年後娘夫婦と同居で借主夫婦が出て行った後は速攻売却したそうです。古屋なので地震で倒壊して借主にもしものことがあったり火事で周りに迷惑をかけたらどうしようとずっと心配していたとのことです。さらに家賃引き上げはできないのに年ごとに嵩む修繕費で胃が痛かったとも言っていました。

  4. 【6158277】 投稿者: よもぎ  (ID:KPF0DxaqpP.) 投稿日時:2021年 01月 14日 15:12

    >>更地にせず出ていただいて リフォームして定期借家で貸してはいかが?

    旧借地法なので、更地にしないで出て行ってもらうには
    スレ主さんが今住んでいる方から権利を買い戻さないといけないのですが
    それプラスリフォーム代、出て行かないリスク等を考えると
    私もいかがなものかと思いますが
    一案としてはありですね。
    首都直下型地震等での倒壊のリスクもありますね。

    おまけに、自分の土地なのに
    お金を支払って買い戻すとか・・・泣きたくなります(私は)。

    ですが色々考えても、やっぱり
    親か兄弟に売るのが一番いいと思います。
    まして、毒親達の呪縛から少しは開放されると思うのでなおさら・・・
    スレ主さんにとって、一番ベストな結果になりますように。

  5. 【6158411】 投稿者: かぼちゃプリン  (ID:ZDU4tNugPVw) 投稿日時:2021年 01月 14日 17:26

    皆様、いろいろなアドバイスをありがとうございます。
    どのご意見もとても参考になります。

    建物は築数十年で耐震基準を満たさないので、ローンも
    借りられない位だそうです。借主さんはずっと
    建物付きでの売却を探っていましたが、維持するのも
    いろいろ大変なので手放したいそうです。
    私的には古屋付きよりは更地の方が、活用法を考えやすいので
    歓迎です。

    取り敢えずは駐車場にしますが、道の先は車が通り抜けられない道
    なので、不動産屋はアパートでの活用を推しています。
    ですが、隣の土地は兄の家が建つ前はしばらく母が駐車場として貸していて、
    その時はほぼ満車になっていたので大丈夫だとは思うのですが…。

    改めて調べたところ、土地は70㎡ほどしかなく、駐車場だと
    せいぜい3台程度しか置けないようです。こんな狭い土地に
    アパートなんて2階建てで4軒位がせいぜいなのでは、と思います。
    採光も東向きが主なので、日当たりもいまいちです。
    唯一の取柄は駅から近いということくらいです。

    駐車場の収入を初年度は半額で計算しても、初年度は赤字です…。
    ですが、アパートにするにしても年単位で熟考したいので、
    2,3年は駐車場にしておこうかと思っています。

    不動産屋は駐車場にしておくと、売ってくれという申し出が
    結構来るといいますが、土地を手放すことは考えていないので、
    その場合は借地権を売ることになります。

    土地の活用法として今のところ思いつくのは、
    ①駐車場にする
    ②アパートにする
    ③借地権を売る(土地は私が所有したまま、建物は買主が建てて所有)
    ④私が一戸建てを建てて貸家にする
    などです。どの活用法がよいのか、相談するのは
    税理士でしょうか、FPでしょうか…。
    引き続き、アドバイス、ご意見などいただけましたら有難いです。

  6. 【6158577】 投稿者: よもぎ  (ID:KPF0DxaqpP.) 投稿日時:2021年 01月 14日 19:30

    私だったら、精神的に負担が一番軽いであろう
    ③番!!
    押しです。

    収益は一番安いですが
    お金儲けの為じゃなく、先祖からの土地を守る為ですものね。
    駅近でおまけに区内ですので
    日当たりが悪くても借りたい人は現れると思います。
    住宅ではなくても事務所でもいけるかもしれないですしね。
    土地も狭いですが建ぺい率高そうなので
    それなりの物が建つはずです。
    40/80だったらちょっと悲しいですが・・・
    しかも、現在は定期借地権で貸すのが主流ですので
    期限が来たら更地で戻ってくるのが良い所です。

    確かに、更地とか駐車場のままにしておくと
    色々な人が訪ねてきますので面倒ですが
    そのうちあしらい方も上手になりますよ!
    焦らないでじっくりと決めればよいと思います。
    固定資産税の関係もあるので期限はあるかと思いますが・・・

    私は昔からお世話になっている会計士さんに
    色々相談しております。
    地主特有の物件なので、地元密着の人に
    アドバイス頂くのが良いかと思います。

  7. 【6158580】 投稿者: よもぎ  (ID:KPF0DxaqpP.) 投稿日時:2021年 01月 14日 19:32

    出来ますよ~

  8. 【6158768】 投稿者: かぼちゃプリン  (ID:ZDU4tNugPVw) 投稿日時:2021年 01月 14日 21:47

    何度もありがとうございます!
    確かにアパート経営は収益は駐車場などより良いかもしれませんが、
    精神的な負担が相当ありそうですよね。
    不動産屋に管理を丸投げだと、物件も相応に荒れて来そうですし。

    老後も細々となら暮らせるだけの預金はあるので、
    あまり欲をかかずに平穏に暮らせる道も探りたいと思います。
    旧法で契約した物件ばかりなので、新しい借地借家法について、
    私はまだよく理解していないことも気づかせていただきました。
    新法について勉強しなくてはと思います。

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