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【6152096】土地の活用法。

投稿者: かぼちゃプリン   (ID:ZDU4tNugPVw) 投稿日時:2021年 01月 09日 18:03

アラフィフの主婦です。23区内に住宅用の貸地を数軒していますが、
そのうちの1軒の方が土地を更地にして返してくれることになりました。
駅徒歩数分で、都心部までのアクセスも非常によいところです。
私たちの現在の住まいからは電車で小一時間ほどのところです。

不動産屋さんのアドバイスにより、当初は駐車場にして買い手がつくのを
待とうと思っていましたが、不動産屋さんにおすすめはアパート経営だと
言われ、迷っています。

土地はそれほど広くなく、駐車場にすると置けて4台、10万円ほどの月収、
アパートにすると2階建てで6部屋、月に50万ほどの収入、
建設費は土地建物を担保にフルローンで借りても5年ほどで
回収できるそうです。駅近なので借り手は多いだろうと。近隣商業地域です。
駐車場にすると固定資産税、都市計画税ともにおよそ3倍になるそうです。

主人は勤め人で夫婦ともに小心者なのですが、私はアパートに
する案に乗り気ですが、主人は駐車場にしたいようです。
主人は借金が大嫌いなあまり、我が家は賃貸に住んでいるくらいなので、
借金をするのが嫌なようです。

今日聞いた話なので、ざっとアパート経営のリスクをググった程度で
これからいろいろ調べたいと思っています。
駐車場とアパート経営、どちらが良いでしょうか。ご意見を
いただけたら嬉しいです。

なお、私は毒親のため現在は絶縁していますが、
アパート経営をしている母の下で育ったので、
諸々の賃貸リスク(夜逃げ、滞納、トラブルメーカーの住人など)
に関しては多少は知っている感じです。

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  1. 【6152122】 投稿者: 一案  (ID:7dmorRVUVqs) 投稿日時:2021年 01月 09日 18:27

    更地で返地ではなく、既存の建物をリフォームで貸家にする事はできませんか?
    築年数と立地によると思いますが、事業として考えるなら一案かと。
    土地を担保にフルローンで建てて本当に5年で完済できますか?
    固定資産税、共用スペースの電気代、火災保険、当然借り入れ金の利子、修繕費…
    管理をお願いすれば管理費、あと何がかかるかなー。
    駐車場でいいというご主人の意見が無難かな。

  2. 【6152216】 投稿者: 通行人  (ID:A9jrdc5pAXc) 投稿日時:2021年 01月 09日 19:48

    駐車場4台分というと30〜40坪ぐらいでしょうか。
    そこに二階建6部屋、家賃8万円強、駅近23区内。入居者は、独身サラリーマンか学生(結構裕福な)。
    5年でペイできる物件って、3000万円ってことですよね? 一世帯500万円。
    失礼ですが、この物価高にそんな低コストのアパート、あまりに建物のレベルが低そうです。

    もともと売るつもりでしたら、更地の方が高く売れますし、売りやすいですから、私なら駐車場案にしますね。

  3. 【6152524】 投稿者: 通りすがり  (ID:Y7UNrzXTz8A) 投稿日時:2021年 01月 10日 03:28

    5年でペイだなんておいしい話しはありませんよ。
    上手い事言って無駄な建物作らせるのが目的です。
    迷わず駐車場です。
    駐車場というかコインパーキングですね。
    都内駅近なら10分100円あるいは15分100円ぐらいとれると思います。
    そしたら月10万以上稼げると思うのですが。

  4. 【6152790】 投稿者: 賃貸経営者  (ID:Lv4OA9v1MXU) 投稿日時:2021年 01月 10日 11:39

    賃貸アパートであれば、駅近物件とのことなので収益は見込めます。
    投資は建築費と家賃収入の差異から必要経費(含む税・保険)を差し引い
    た残額=純収益を試算されることをお薦めします。
    建築費は相見見積で確認する、家賃収入は周辺相場と空室率を辛目にする
    よう専門家に有償でシミュレーションを依頼されたら如何でしょう?
    他のレスされた方々のご指摘のとおり回収期間5年は無理と思います。
    なお、私は都内JR駅徒歩3分の中高層住宅地域に所有している更地に賃貸
    物件を昨年建築しましたが、回収期間は11年間を見込んでいます。

  5. 【6152800】 投稿者: アパートは不動屋さんが儲かる  (ID:BAne2Lf6GZI) 投稿日時:2021年 01月 10日 11:47

    アパートにすると不動屋さんが儲かります。
    繋がっている建築屋さんや銀行からのリベートもあるかもしれないですし、仲介で定期的にお金が手に入ります。
    私なら駐車場にするか、売れるうちに売ってしまうかな。

  6. 【6152855】 投稿者: うーん  (ID:wiXi3pAFUuA) 投稿日時:2021年 01月 10日 12:39

    うちはちょうどスレ主さんが考えてる6部屋単身向けのアパートを所有していますが空きが出たり修繕にかかったりする事を考えて家賃総額の一部30万弱で15年くらいで終わったと思います。
    単身向けアパートなんて立地次第なのでコストを抑えても立地と見栄えで集客は見込めると思います。
    不動産屋さんが儲かるというのはいまいちわからない。出入りが激しければ儲かるでしょうがそうでないないのにお中元、お歳暮 申し訳ないくらい。
    その他8台分の駐車場がありますが、コストはかからない。でも今車の所有率が少なくて埋まらないです。(23区です)
    都内でもわざわざ出向くような駅近ならシェアカーもいいかもしれないけど、居住者が多いような都内なら駐車場はあまり利益は出ないかな。
    その土地をスレ主さんが住居にしないのであれば私ならアパートか売却かな。

  7. 【6152880】 投稿者: そりゃ  (ID:Zx.LEJ/IUAw) 投稿日時:2021年 01月 10日 13:03

    他人の褌で相撲をとったり、お金を転がす商売は何でも儲かるわな~。

    けど、持てる資産を最大限に有効活用できるのも資産家の強み旨み。

    その為には餅は餅屋の専門家をうまく使わざるを得ない。

    毎月の収入の5%が手数料の相場?
    募集時、広告料として1か月分、そして諸々手数料。

    その代わり、苦情処理やトラブル対応など、大家が顔を出さない方がいい場面も全て任せておけばいい。

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