相続対策でサブリース(一括借上)のアパートを建てるべきか？｜掲示板スレッド

どこの会社かわかりませんが
叔父は失敗したとぼやいています
家賃保証とうたっていましたが、このコロナで実際には下がりました
またその会社は賃借人にあたり、それを転貸しているため、オーナーから解約することはほぼ不可能
自由はないようです
よほど立地がよく、家賃の減額もないような場所ならよいのではないでしょうか？
楽街不動産？だったかしら？
そういうサブリースでの失敗談がYouTubeでたくさん出てきます
そして叔父もその一人です
まあ・・・勉強不足だったのでしょうけれど

思い付きました。
手数料が安い海外送金のアプリご存知ですか？
あれと同じ仕組みで空き家を物々交換できたら贈与税かからなくて良いのではないかと。
通常、海外送金には送金手数料の他に為替手数料がかかりますが、海外送金したい人と受け取りたい人とを国内でマッチさせることで為替手数料を省ける仕組みです。
それと同様に空き家を等価交換することで贈与税がかからない仕組みを空き家バンクに追加したら、空き家交換が活性化するのではないかと。いかがでしょうか？
等価交換できるよう、予め空き家を価格帯ごとに分類しておきます。
空き家バンクの運営費として、空き家を交換する際に手数料を空き家バンクに支払います。
交換といってもAさんとBさんの両者が実際に交換する必要はなく、AさんとCさんが交換しても構いません。一時的に空き家バンクがAさんとBさんとCさんの全ての空き家を預かり、利用者は空き家バンクと交換します。
何も預けていない利用者も参加できますが、その場合は交換ではなく購入になります。

賃借人の法的地位の強さを盾にしたビジネスです。

家賃保証とは契約期間を通しての家賃収入の額を保証してはいませんし、減価償却による所得税の変動は計算に入れていません。

築10年20年となれば入居者から家賃の値下げを求められ、退去して新築へ引っ越す人もいます。新たな借り手も築浅を好みます。そこで空室を埋めるために周りの相場よりも家賃を下げます。
入居者が支払う賃貸料を決めるのはサブリース会社です。所有者(大家)ではありません。

その結果、大家にはアパート建設のための借入金返済どころか、固定資産税(＋都市計画税)を払えるかも怪しい家賃収入しかなく、経済的に苦境に陥ろうと会社の知ったことではありません。どれほど少額であろうと、約束通り家賃は大家に渡しているのですから。

また、サブリース解約には違約金がかかります。

大東建築などの口車にのったばかりに、という体験談はネット上にも転がってますよ。

大成功する地域・物件はあるのでしょうが、限られているかと。

そういう所は、既に（スレ主さんのように）親やその前の代から自分たちで賃貸経営なり何らかの形で資産価値を活かしてる。

そして、他者が絡むと後々面倒が起き得ることも、（借地などで）多少経験ありで、予想もできる。

けど、企業から巧い方法で話を持って来られると、冷静な判断ができなくなるのが人間。それも自分で管理が覚束なくなる年寄りかと。

自分の物件を自分の裁量で、最低５％程度払っても管理会社を巧く使って管理させるのがとりあえず最善では？

その中での節税対策としては、自分で法人をつくり、複数棟のうち１棟だけでも法人管理（プチサブリース？）にする方法もあり、節税効果は高いと実感。（大手サブリース会社が儲かる仕組みもよくわかる）

大手にやられました。
話を聞いた時、駅近の一等地なのに単身者向け安アパート建ててどうする？、と思いましたが私が関与できるわけでもなく。
私なら、余剰の土地全部使ってファミリー向け物件にするかな。

コメントいただいた皆様、ありがとうございます。

ネットでも色々アップされていますが、やはり、失敗されたと思われている方も多いですよね。
父の周囲の親族も、相続税対策でワンルームマンションを建築し、サブリースでおまかせみたいですが、まだ5年ぐらいなので、今のところは満足そうな情報を父に吹き込んでいて、それを聞いている父も同じようにしようと、心のどこかで思っている節があります。
幸い一般管理も選択できる会社なので、(建築自体も迷い中ですが)万が一建築することになった場合は一般管理契約を第一条件に据えたいと思っています。

私も法人設立は希望していますが、残念ながら、利益が足りず、サブリース法人となると夢のまた夢です。

本音を言えば、自分が希望する建物を建てて運営したいので、父が勧める建物とその借金は引き継ぎたくない。
現状の古家を父の預金でリフォームして、借金はせずに賃貸すれば、多少なりとも父の財産(預金)も減り、不動産評価も下げられるのではないかと考えたりもしますが、相続税対策としては弱いでしょうか？
お詳しい方いらしたら、ご意見をお伺いしたいです。

アパート建設による相続税節税効果は結構大きいです。

土地
賃貸用の土地は評価額が70%に減額されます。
さらに、小規模宅地等の特例が使えれば、200平米まで、50%減額されます。(2018年以降賃貸開始の物件には制約があります)

建物
固定資産税評価額は建物の建築価格の六割前後と言われます。また、年数の経過と共に評価額は下がります。
一般の建物は固定資産税評価額が相続税評価額となりますが、賃貸用は評価額が70%に減額されます。

そんなこんなで、現金の相続に比較して、建物にすると評価額は半減し、さらに土地の評価額も下がります。

これで十分ではないでしょうか。

サブリースには私も絶対反対です。