相続対策でサブリース(一括借上)のアパートを建てるべきか？｜掲示板スレッド

コメントありがとうございます。
長文となり、失礼致します。

一般論ですが様のおっしゃる通り、私どもも現況総財産の相続税および返済計画等を、今回の建築計画にあたり、改めて計算してもらいました。
そこから感じたことは、全ての借金が、必ずしも(相続後の財産運営および利益も考えた)相続税対策にはならないかもしれないということでした。

我が家の場合、今回の計画物件以外にも既存の賃貸物件があり、小規模宅地の特例は、今回の計画物件には使えません。
ですから、使えるのは、賃貸物件に対する固定資産税評価額や、賃貸物件の土地・建物に対する評価額のみ。
当初は、単純に、借金すれば債務が控除できて、相続税対策になると考えていましたが、それは建築直後が最大効果で、我が家の場合、9年もすれば現行の相続税を支払わなければならなくなりま。それ以降は、財産が増えていくので、現行以上に相続税が膨らんでいく。
すなわち、各評価額減額分を多分に超過した、かなり大きな借金をする場合のみ、有効な(納得できる相続税減額の)相続税対策になるわけですが、我が家では、先々を考慮して、そこまで大きな借金をするつもりもない。

父には手付かずの預金残額があり、今後も貯まっていくことが容易に予想される。贈与をお願いしているが、現金は手放したくないらしく、受け付けてもらえない。

各種法人化するには、利益が足りない。

新築計画地には古家が建っており、リフォームすれば賃貸も可能と思われ、リフォーム代金は、父の預金でまかなえるので、借金(ローン返済)の心配もない。
父の預金も減額できて、多少の相続税対策になる。
リフォーム物件を賃貸できれば、固定資産税や賃貸不動産の評価額減額措置が(新築アパートと同じように)使えるはず。もしかして、アパートとは違う法規があるかは不明。

現在の財産のままなら、私は、自分の資金で相続税を支払える(財産を減らすことはなく引き継げる)。

父の希望する新築アパートと、私が希望する新築アパートに相違がある。

周囲はアパート建築ラッシュで、新築時は心配ない地域だが、10年以降はどうなるかもわからない。

現在は銀行貸出利率が低いので、物件建築には適している。ただ、原材料が高騰していて、建築費用自体が昨年に比べ値上がりしている(値上がり率がどのくらいかは不明)。

少なくとも10年前後は、相続はないと予想されるが、80歳代なので何があるかはわからない。

以上から、古家リフォーム賃貸も、対策の一案として有効かもしれないと思ったのですが、専門家でないので、穴があったりするかもしれず、ご意見をお聞きしてみたいと思いました。
同じように考えている方とかいらっしゃらないかな？と。

レスをありがとうございます。

正直な感想を述べさせてください。

サブリースは将来の自由度を失い非常に危険なので、サブリースだけは断固阻止する。
その他は、もう放置したらどうですか？

将来来るべき相続に備えて親子で準備することは理想的と存じます。

しかし、ここで老親側の意識は決して無視できず、経済的合理性だけでグイグイと親に迫るとかえって話がこじれます。

身近にものすごい例があるので過剰に心配しているのかも知れませんが。
（親子の関係がこじれ、親が高齢で判断力を失った時に反社とおぼしき人間と養子縁組。あとの修羅場はご想像にまかせますが、血族は全てを失いました。）

親子で不動産事業を法人化するほど規模が大きくないと想定しての感想です。

すみません、サブリースの欠点を教えてください。

突然、相続で賃貸アパートを所有することになりました。サラリーマンなので、個人で管理できる状況ではありません。相続前からサブリースで契約していて、何もしなくても毎月お金が入ってくる状況です。
サブリースを契約している会社からの説明では、実際に住んでいる人と裁判になったときにオーナーが原告にならなくて済む（原告はサブリースの会社）、という話しか聞いていません。
いつかはアパートを立て直すことになるので、ご教示をお願いします。

オーナー側に解約の自由がなく、リース会社側はいつでも解約できる。

家賃の決定権はリース会社側にあり、値下げされてもオーナーにはいる家賃を下げられても文句をいえない。

リース会社が倒産すると極めてややこしく、オーナー側が負債を背負うこともある。

サブリース契約してしまった物件は解約できない(困難)ので、契約期間が終わるまでは仕方ないです。

しかし、相当規模の物件でも管理できないということは考えられず、不動産屋さんと管理契約を締結し家賃保証会社を入れれば、だいたいのトラブルには対応できます。

追加です。
サブリース契約は最初の数年は良いのです。それで、サブリース契約後にホクホクのオーナーが宣伝に使われます。
１０年経過して収益力が著しくあっかし、しかし、売却もたてなおしもできない、となった後は、あまり話題に上らないんですよね。ネットに失敗談はありますので検索してみてください。

なお、私は戸建2、区分所有5を管理していますが、さほど負担になっていません。
かなり前ですが、保証会社を入れていなかった時に居座りにあい、訴訟起こして強制執行で退去させました。お金はかかりましたが、弁護士と一度面会しただけであとはパラリーガルとのメールや電話で済みました。

ご教示ありがとうございました。
2年ごとに契約を更新していて、アパートを取り壊すとき（さほど遠くない）までその契約になると思います。

自覚症状があったはずなので、コロナ渦でなかったら病院行って助かっていたと思うので、突然の不本意な相続でした。

横からすみません。
土地を相続することになりました。家は古すぎるので新築せざるを得ず、かといってそこには住めないのですが、更地は固定資産税が高いということで小さい賃貸でも建てようかと思っていました。なんとなく周りに聞いてもローンを組んで建てるような話なのでそう思っていたのですが先日銀行の人と話したら継続して収入がある人でないと土地を担保にしてもローンは組めないと言われました。
現金をかき集めて建てるとなると老後の生活費の貯金はなくなり、その小さい単身者3人分くらいの家賃が老後の生活費となります。いつまで入居者が続くかわかりませんし、売りたくなっても出て行ってもらえない人がいたら、と思うと怖いのですが思い入れのある実家で手放すのも憚られます。
さきほどからローンのお話もあった気がするのですが、どうするべきものなのでしょうか。ネットで調べては見たのですがどうもよくわからなくてどうしたらいいのかわかりません。

相続税で持っていかれなかったのですね。よかったです。
思い入れのある土地なら、ギリギリまで手放さずに活用したいですね。

尋ねた銀行はまだ１行だけですか？
メインバンク以外にも感触が良さそうな所はないでしょうか？

資産がある所には、金融機関（地銀や信用金庫）の方からも土地活用や融資の案内がくるかと思うのだけど、今のところそれもないのですね？

立地的にはどうでしょう？
賃貸住宅としての需要はありそうですか？

単身者向けとなると、徒歩や自転車利用で、職場（街中の小規模のものでも）や学校（大学に限らず専門学校も）に通える範囲だと、駅に出る人だけでなく、思わぬ方向から需要があることも。

金融機関のリサーチ力の方が圧倒的に〝うわて〟ではあるけれど、素人なりにも、アピールポイントを盛り込んだ事業計画などをプレゼンできるといいのでは？

今現在の収入はゼロかパート程度ということですか？
将来こういうふうになるかもしれない状況を見越して（自分の社会的価値も資産になると）、仕事を継続していた主婦の話を聞いたことがあったけれど、実際こうならないと解らないことでもあるので仕方ないかと。

例えば、今から何か仕事を探して、継続した収入を得る裁量はあるのか？ そしてそれが認められるのか？

金融機関によって、また担当者によって、対応は本当に様々。（相性や、当たり外れも大きい）
諦めずに何度も通ってみるのも必要かと。


＞売りたくなっても出て行ってもらえない人がいたら

賃貸契約は、通常二年毎に更新になるので次の契約はできない旨を伝えたり、賃貸物件付きの土地として売ることも可能かと。

ハウスメーカーで建てたとしても、そのままメーカーの管理部門に任せるよりも、大きな物件でなかったら、地元密着の不動産屋さんに任せると節約になる場合が。