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【6290598】ホームインスペクションについて

投稿者: マンションの価値   (ID:z4ThAsWzBLg) 投稿日時:2021年 04月 07日 08:03

気に入った中古マンションがあるのですが、契約前にホームインスペクションをお願いするか悩んでます。

躊躇する理由としては、
まだ居住中なので、多少はご迷惑だろうし一応値引き交渉もしてみたいので、面倒な人だなと嫌がられてしまいそう、というのが1つ。もう1つの理由は築13年程度なので非破壊で分かる範囲は問題なさそうだと思ってしまうこと。見学の時は清潔感があるお部屋で、丁寧に暮らしている感じが伝わりました。

大丈夫そうだけど、安心を買うという意味でお願いするべきか、悩んでます。

ちなみに価格は6万円位。管理の状況までチェックしてもらうと10万近くだったかな。

詳しい方、経験のある方、お話うかがわせてください。

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  1. 【6291901】 投稿者: 売主次第だそうです  (ID:mrhg5ooTHtA) 投稿日時:2021年 04月 08日 10:47

    (私は経験者ではありませんが)
    「ホームインスペクション居住中」でググってみたところ、応じて貰えるかは売主次第ですね。
    買主側はスレ主さんと同じく価格交渉(=値下げしてもらいたい)の材料にするだろうと売主側(=通常値下げされたくない)思うでしょうし、インスペクションにはマンションで2時間程度かかるようですし。
    インスペクションしたいと伝えるタイミングについて書かれてたサイトもありました。
    それによると…

    (1)不動産会社に物件購入の問い合わせ・相談
    (2)物件の内覧(購入するか否かは不明)
    (3)購入申込(希望金額や条件を提示して売主様側と交渉中)
    (4)条件合意(売主様・購入希望者・仲介業者で、条件が合致)
    (5)契約準備(仲介業者が契約書や重要事項説明書を作成・契約日の調整)
    (6)契約(重要事項説明・調印・手付金の授受)

    数字が若いほどタイミングが良くて、(3)がギリギリOKだそうです。
    スレ主さんは(3)にあたるのかしら?

    (出典
    ホームインスペクション神解説! 見つかった不具合をしつこく価格交渉の材料にすると逆効果です【REDSエージェントの不動産コラム】
    https://www.reds.co.jp/real/p28457/amp/ )

  2. 【6297330】 投稿者: 販売担当  (ID:3/sbzsCCwfg) 投稿日時:2021年 04月 12日 20:20

     新築マンションの販売を中心に仕事をしておりました。築13年ですと大規模修繕が一度行われたか、そろそろ実施されるか、という時期かと思います。
     建物など共用部の不具合はその時に補修されているか、その予定かと思われます。気にするとすれば居室の中ということになります。 
     中古物件の取引の場合、居住しているわけですから汚れや傷はあって当たり前だと思ったほうがいいです。給湯器やガスコンロなど設備の不具合があった場合は、修理して引き渡すのが普通です。
     普通に生活されていて、見た目がきれいに整っている家でしたら、普通のハウスクリーニングで十分だと思います。
     お尋ねのインスペクション業者ですが、新築の場合は、引渡し前の内覧会に同行される方はいらっしゃいますが、多くはないです。(5%くらいかな)
     お金をいただく仕事ですので、傷、汚れの指摘や、施工の荒い部分の修正を求めたり、壁や天井の点検口を開けて内部の点検をしたりします。
     新築の場合は売り主の保証がありますので、入居後に見つかった不具合は、アフターサービスで直してくれますが、安心料として払うのであれば意味は有るのかなと思います。
     中古の場合売り出している金額が、高いのか安いのかという判断が、ポイントになってきます。それは、室内の使われ方というより、今までのそのマンションの取引事例から見た金額です。
     そのマンションや周辺のマンションの取引事例から、適正と思われる金額を導き出すのは、仲介業者の仕事ですので、紹介いただいている業者の担当に聞いてみてください。(ホームズなど過去の事例がわかる仲介サイトもあります。)
     また管理の状況も、総会などの資料は仲介業者から管理会社に聞いて手に入れられると思います。先に述べた大規模修繕の状況もわかると思います。
     大規模修繕で何をしたのか、費用は修繕積立金で足りたのか、などは管理会社に聞いてもらえばわかります。
     一般に仲介の場合、ある程度の価格交渉は織り込んで売り出すことが多いですから、インスペクション業者の指摘とは関係なく、ご自分が買いたい金額で購入申し込みをすればよいのです。
     ただ、みんながいいと思うような物件は、そのままの金額で飼い主が現れることも多く、金額の交渉をしているうちに、ほかの人が満額で申し込みをすれば、
    その人に渡ってしまいますので、先に申しましたように過去の事例などを見て、買うべき金額の判断が重要になります。
     長くなりましたが、そんなわけでインスペクション業者よりも仲介業者を頼りにしたほうが、よろしいかと思います。安心料として払うのでしたら別ですが。
    仲介業者にもそれなりの手数料を支払うわけですから、大いに利用しましょう。
     築13年で室内が見た目きれいで、管理の状況が良く、金額に納得できれば買っても支障はないかと思います。
     

  3. 【6297833】 投稿者: マンションの価値  (ID:8z5scjtqM1A) 投稿日時:2021年 04月 13日 08:52

    なかなかレスがつかず、インスペクションは浸透していないんだなー、と思いましたがお二人の方が大変有意義なレスをしてくださり、ありがたかったです。

    仲介業者は契約によりメリットを得る立場。大変失礼ながら大事なことは自分たちで確認すべきと考えています。
    しかし、夫は不動産屋さん任せで頼りにならず、、、。

    ちなみに今回お世話になっている仲介業者は片手で、売り付け仲介とは別です。で、売主側の仲介さんに管理の資料などは依頼していただいたのですが、内覧の際に見せていただき簡単に説明されただけで渡せないとのことでした。そんなものなのでしょうか?それで契約の重要事項説明ではじめて不利益な事実を告げられたらどうしたらよいのでしょうか。

    売り出し価格についてですが、その物件は4階までは目の前が戸建だったりして、上へいくと結構良い眺望ですので、過去の事例から判断しにくいのですが正直少し割高、でも反響は良いです。申込みもいつ入ってもおかしくないのだとか。これもどこまで本当かわかりませんが。

    ところで、瑕疵担保責任から新しくなった契約不適合責任というのがありますよね。あれはどの物件にも付いていると解釈しているのですが、ということは設備等に不具合があっても入居後すぐに判明すれば直してもらえる、それならインスペクションはしなくても良いかもしれないと、つい先日気がつきました。

    一度、他の物件(戸建)で仲介業者からの説明不足が原因で契約キャンセルしているので、かなり慎重になってます。不動産屋不信気味なんですが、神経質になりすぎでしょうか。

  4. 【6300406】 投稿者: 販売担当  (ID:a4AHaVOhGfg) 投稿日時:2021年 04月 15日 01:31

     一度説明不足で・・・。ということがあったのですね。慎重になりますよね。
    戸建の場合、土地と建物についても問題がないか確認して判断しなくてはいけませんので神経を使いますよね。
     マンションですと、土地と建物にはそれほど気を使わなくて済みますので、気にするのは室内だけですね。お気づきのように契約不適合責任制度がありますので、設備等についても、使えている状態でしたら問題ないかと思います。
     重要事項の説明を契約直前ではなく、数日前に受けることも可能ですので、疑問に対してきちんとした答えを受け取ってから契約すればよいと思います。
     そもそも購入者の疑問や不安を払拭するのが、仲介会社の仕事なのですが・・・。法的な部分では宅地建物取引士の資格も必要ですし。
     ですので不安や疑問は仲介会社に聞いてみてください。担当者が頼りないようでしたら担当を変更してもらうか、責任者に聞いてみてはいかがでしょう。
     そのうえで第3者のアドバイスを求めるのでしたら、インスペクションをお願いすればよいかと思います。重要事項の説明書や契約書のチェック、内覧の同行など、詳しくアドバイスしていただけます。
     高い買い物ですから不安や疑問を残したまま契約するのは良くないと思いますので、ご主人様とも意見をすり合わせながら進めていってください。
     良い方向に進むことお祈りいたします。

  5. 【6302884】 投稿者: マンションの価値  (ID:yTJJIbmXqIg) 投稿日時:2021年 04月 16日 21:41

    レスありがとうございます。

    インスペクションを契約前にしたいと言ったら、設備は売主仲介が事前に行っていて、それと相違する部分については契約不適合で修理してもらえるとのことで、設備関係は安心要素がある事がわかりました。インスペクションをして調べてもらう価値があるとしたら床の傾きです。

    販売担当さんは中古マンションの仲介もしているのですか?
    床の傾きというと欠陥住宅をイメージしてしまうのですが、1000分の5程度で傾いてるって評価されるというのは個人的には驚きました。
    立地と管理を吟味するだけで結構疲れるのですが、そこまで気にしてマンション選びをする人は多いのでしょうか?
    いずれ自分達も売却すると思うので、資産価値は気になります。

  6. 【6304268】 投稿者: 販売担当  (ID:a4AHaVOhGfg) 投稿日時:2021年 04月 18日 00:50

     床の傾きの件ですが、1000分の5って1mで5mmですので、リビングなどの対角で6mとすれば3cmになります。これはかなりの傾きで、実際に傾いていると歩けばわかるレベルだと思います。
     マンションの場合一部屋だけが傾くことは考えにくいので、傾くとすれば一棟全部が傾くことになり、そうなれば住民の皆さんが問題にするでしょうから、管理組合が売主や建設会社を相手取って話し合いなり訴訟なりという流れになります。今現在そんな話がなければ問題ないと考えてよいと思います。
     マンションの内覧で測定器まで持ち込むインスペクターは、ほとんどいませんが、戸建ての場合は測定することが多いです。
     もちろん指摘されたことはありませんが、8畳間の対角で3mmが基準と聞いたことはあります。
     重要事項の説明の中で、管理についての説明もありますが、管理費の滞納をしている人がいないか、いる場合は事情を確認する。大規模修繕が終わっていれば、積立額が少なくてもいいのですが、終わっていない場合は、予定している修繕に足りるだけの額が確保されているかなどがポイントになると思います。終わっている場合でも、費用が足りなくて組合が借り入れをしたり、修繕積立金を値上げしたりしていると、修繕計画に不足があったか、予定より修繕個所が多かったかなど確認してみてください。(だからだめだとは言えないと私は思いますが。)
     管理人は常駐か日勤か巡回か、清掃状況はどうかなど、目で見てわかることもありますので、内見の時に確認してください。(規模に見合った管理ができていればよいと思いますが。)
     まあ売主の会社、建設会社、管理会社それぞれの名前で業界での位置や信頼性などはわかると思います。会社が大きければ良いというものでもないとは思いますが。
     不動産のサイトでマンションコミュニティというサイトがありますので、そのマンション名で検索すれば、口コミの情報も出てきます。
     販売したころの購入者の検討状況がわかります。その評判が資産価値に直接反映されるとは思いませんが、その地域での位置などはつかめるかもしれません。
     一通り調べて不安な点をなくしていけば安心できると思います。

  7. 【6304473】 投稿者: マンションの価値  (ID:yTJJIbmXqIg) 投稿日時:2021年 04月 18日 09:44

    分かりやすいご説明ありがとうございます!
    確か横浜のマンションがニュースになりましたよね。

    お世話になってる仲介さんもそのくらい納得いくように言ってくれてら良いのに、、、。
    中古にしては築浅だから大丈夫ですよ!
    という何とも却って不安になるようなトーク、、、。夫はそういうところで細かいことを聞いて雰囲気が悪くなるのが嫌みたいで、そーですよねーとか言ってるし。
    愚痴ってしまい、すみません。

    一応仲介さんには、インスペクションの希望をしていることを売主さんに伝えてくれるようにお願いしました。
    それで駄目なら諦めて、まあ大丈夫だろう、と考えるしかないですね。
    ここまでは売主さんにきく前に売主仲介のところで話が止まっている感じでしたが、とにかく、してほしくなさそうですよ。
    そんなものなんですかね?
    でも中古の契約不適合責任だと、設備とか給排水、戸建だと白蟻などなどで構造的に欠陥住宅だったとしても後に何の保障もないって怖いですね。

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