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【6376032】「超高級タワマン」のトラブル

投稿者: ニュースを見て   (ID:yMpuc5vPnMA) 投稿日時:2021年 06月 15日 17:02

やっぱり立地がいい戸建てがいいと思いました。

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  1. 【6378994】 投稿者: 以前震度4で  (ID:L6kEaL8SDlg) 投稿日時:2021年 06月 17日 22:48

    >誰も彼もタワマンに憧れてるみたいに書いている人もいるけれど、うちもタワマンに魅力感じないです

    タワマンではなかったですが以前大手マンション12階に住んでいた時、震度4で酔いました。ものが落ちたり激しく揺れることはなかったのですが、フェリーが大波に揺られたみたいにゆっくりした揺れが地震の揺れが収まってからも数分続きました。以後は低層マンション専門です。

  2. 【6379103】 投稿者: 元販売担当  (ID:a4AHaVOhGfg) 投稿日時:2021年 06月 18日 02:31

     言葉が足りませんでした。火災保険で補填されるのは物の損害ですね。修理、修繕についての費用ということで、損害によって生じる生活の不便さは確かに補填されません。あげられたケースについての私の理解は下記のとおりです。
     武蔵小杉の件はすでに引渡し済みで、住民の所有になっていますから、管理組合が損害解決の主体となり、業務委託を受けた管理会社が動くということになると思います。
     私が聞いた範囲では、周辺の土地の冠水が原因で、地下の設備が水浸しになったため給水ポンプやエレベーターなど電源が落ちて使用不能になったとのことでした。
     >・デベロッパーと販売業者の無責任体質。
     原因が建物の構造などにあったわけではありませんので、責任はないと思います。お金を出すとすれば、損害賠償ではなくお見舞金でしょうか。
    >・ハザードマップで真っ赤の地域に平気で「高級マンション」が建っているという事実。
     ハザードマップについては、重要事項の説明で契約前に説明しているはずですので、住民の皆さんはご存じだと思います。多摩川の堤防の決壊などは想定されていたと思いますが、これは想定外でしたか。
     ハザードマップはここに限らず、どのような地域であっても、契約前に説明をして、洪水時の浸水想定などはご理解いただいた上で契約しなければいけないことになっています。土砂災害なども含め、必ず説明いたします。
     >資産価値の大幅下落、は、誰も保証してくれません。
     このような場合、一時的な売却物件の増加による下落は有ると思いますが、原因究明とその対策が施されれば、売り物件が減りますので、周辺物件と比較した価格の安さは今では回復していませんか。(調べてはいませんが。)
     住民の方のほうが、売主や販売会社に責任がないことをご理解いただけているのではないでしょうか。

     小石川のケースは建築確認の取り消しですので、契約はしたものの引き渡しができない状態になっています。建築確認が下りない以上販売はできませんので、この場合契約書に従って、手付金の倍返しで解約するか、引渡し予定日に引き渡しできない違約による解約か、またはそのほかの手段で解約されているのではないでしょうか。お客様が払っているのは手付金だけだと思います。
     建築確認が下りない場合、銀行ローンは組めませんし、ローンの実行もできません。引渡しを受けなければ登記もできませんので、
    >マンションを買った人は債務だけを背負っています。
     ということにはなりません。
     デベロッパーが東京都と争っているということだと思います。

    >デベロッパーの「何が何でも徹底抗戦」という態度に非常に不信感を抱いています。
     神奈川県のマンションで基礎の杭が支持基盤まで届いていないため、建物が傾いたというケースがありましたが、販売した大手不動産会社と建設したゼネコンは、調査結果を直ちに認め、取り壊して再建築しました。
     すでに入居していた住民は再度転居しなければならず、大変だったと思いますが、迅速な対応だったと思います。
     
     タワマンに限らず不動産の購入にはいろいろなリスクがあると思いますが、それをきちんと説明したうえで、ご購入いただくのが販売担当の役目だと思っております。不安を解消したうえで購入しましょう。
     新しい住まいでの新しい暮らしを楽しんでいただける。そんなお客様の笑顔を糧に仕事をしております。
     

  3. 【6379140】 投稿者: 当然のこと  (ID:gfV7QbETozA) 投稿日時:2021年 06月 18日 07:04

    マンション購入者が債務だけ背負うようなことはなく、さらに解決までの地価の値上がりも含めた解決金?が購入者に支払われたんじゃなかったでしたっけ?はっきりと覚えてませんが、ローンを背負わされるなんてことはなかったと思います。

  4. 【6379576】 投稿者: 以前震度4で  (ID:wgtU5We7HYE) 投稿日時:2021年 06月 18日 13:45

    >・ハザードマップで真っ赤の地域に平気で「高級マンション」が建っているという事実。

    地盤優良な土地は高いですし、家の近くにタワマンが建つことに激しい抵抗を示す住人も多いでしょう。値段お高めの低層マンションならいざ知らず、いつ倒れてくるかわからない高層建築物が家の近くに建つのはまっぴらごめんだからです。それに、土地の用途的にそもそも高層の建築物を建てられなかったりします。
    安くて隣に超高層の建物が建ってもたいして文句を言われないような地域、文句がでてもはした金で黙らせることのできる地域にタワマンを建てて高く売る、これがタワマン商法の正体かな。

  5. 【6379680】 投稿者: むか~し  (ID:avx4O8CCvYs) 投稿日時:2021年 06月 18日 15:26

    有明あたりのゴルフの打ちっぱなしによく行ってて
    あの頃はあの辺の高層マンションが画期的で騒がれてたな。
    今思えばタワーマンションのはしりだったような.....
    あれから○十年。懐かしい。

  6. 【6379847】 投稿者: マンションのリスク  (ID:.lRyUAEdZGM) 投稿日時:2021年 06月 18日 19:18

    まず、小石川後楽園の件については、私の書きすぎですね。
    住宅ローン本体、手付金については、おっしゃる通りです。
    購入者は、デベロッパ側から契約解除を通告され、手付金の返済、その他一定額(300万程度?)の詫び料の支払いが通告されたようです。

    建築確認取消が竣工予定の前月、引き渡し予定の3か月前であったことから、下記の問題が起こっています。
    ・住み替えの人の、現在の自宅の売買契約の解消などにかかる費用(これは購入予定者とデベロッパの間の訴訟になったはず)
    ・つなぎ融資の利息などの問題(これは私にはわかりません)

    いずれにしても、億単位の住居購入が白紙に戻ったことで人生設計そのものが変わった方も多いと推測しますが、その部分はどうしょうもない、ということですよね。

    私がデベロッパの徹底抗戦に不信感があるのは、下記のような事象です。なお、デベロッパ一般ではなく本件に関してです。

    ・最初の建築確認が2012年、その後2014年に条例が改正になり、高さ制限が加わり、条例改正後の建築申請であれば当初計画の高さの建物は建築できません。
    ・文京区よりデベロッパに、2014年の新条例に基づく設計変更を依頼されていますが、これをデベロッパは拒否しています。
    ・周辺住民の反対運動は熾烈で、数回の建築確認差し止め訴訟が起きていますが、デベロッパはゼロ回答を貫き、当初計画のまま突っ走っています。(正確には、駐車場出口のスロープの傾斜を緩める変更だけ行っています)
    ・当初工事を分担していた大手は本件の危険を察知してさっさと撤退しています。

    デベロッパはリスクを承知で周辺住民の意向を無視して突っ走り、建築確認の再取得が無理とわかった(最高裁判決)の後も損害賠償請求訴訟を起こし、建物の改築や取り壊しを拒否、というのが真相でしょう。
    周辺住民も褒められたものではなく、訴訟をテクニカルに引き延ばしデベロッパに与える損害を最大化しようとしたふしもあります。

    文京区に対する認識が甘かったようにも思います。
    極めて社会的地位が高く社会的影響力も大きく、それに増して権利者意識とプライドの塊で、資産も収入も多いため腕利きの弁護士を雇って訴訟を乱発しても平気、という住民が多数居住する特異なエリアであることをデベロッパは認識すべきでした。


    次に、武蔵小杉について
    水害ハザードマップが重要事項説明に追加されたのは2020年8月、武蔵小杉の水害は2019年です。
    従って、被害にあったマンションの購入者は、重要事項説明としてはハザードマップのことは聞いていません。
    一般的コメントとして不動産業者が買主に伝えていた可能性は否定できませんが、法的義務が無いときに「お客様、本物件の立地は水害危険エリアで多摩川冠水や豪雨時に真っ先に冠水しますが、すばらしい物件ですよ」という説明をしていた(少なくとも多くの購入者にこういう説明がなされていた)とは私には思えないです。

    武蔵小杉エリアの汚水による冠水については、武蔵小杉というエリア自体のステータスを毀損するに十分なインパクトのある事案だったと考えています。
    これを機に、実は内包していた深刻な問題、旧住民とマンション住民の対立、考えられない混雑を見せる鉄道駅(列車にたどり着くまで駅入り口から30分、というケースもありました)、命の危険も感じる強烈なビル風、神奈川最悪の待機児童問題、など、全国に知れ渡るようになりました。

    また、法的にはデベロッパ側に責任は無い、ということは理解します。
    しかし、ハザードマップで真っ赤なエリアに建設するマンションで、心臓部であった電源系を地下のもっとも冠水しやすい場所に設置した、という、根本的な設計思想が正しかったか、ということです。

    福島第一原発で、電源を海側低地に設置し、社内の危険性の指摘を再三握りつぶし、事故が起こっても責任放棄しようとした某電力会社に似ていますね。


    神奈川県の傾いたマンションのケースをなぜ持ち出されたのかわかりませんが、若干テクニカルな法解釈や複雑な要素を含む小石川後楽園の案件とは異なり、違法建築がだれの目にも明らかな案件ですので、速やかに建てかえるか、会社を潰して逃げるか、方法は二通りしかありません。
    大手デベロッパですので会社を潰して逃げることはできず、唯一無二の方法だから、この方法が取られたに過ぎません。


    私は不動産のプロでもなんでもなく、趣味でささやかな不動産投資を行っているものです。
    立ち退き訴訟、強制執行、入居者と近隣住民の間の訴訟、台風による建物の大規模破損、など、いろいろなトラブルを経験しました。

    文京区には何件か所有しており、問題のない物件では収益をあげやすいと感じています。このエリアが非常に良い地域であることは理解しています。
    武蔵小杉に手を出すつもりはありません。

    港区の魅力的な物件を不動産屋さんに奨められ、弁護士事務所などが階下にはいるお堅い物件で、心が動いたことがありました。しかし、念のため夜遅く周囲を歩いてみたところ、当該ビルに違法風俗店がはいって営業していることは外から見ただけで明らかでした。昼間気付かなかったです。不動産屋さんには「そんなのは普通のことでなんの問題もない」と開き直られました。

    こういうこともあるので、リスクを取らない投資はあり得ないけれど猜疑心強くやっていこう、と考えています。

  7. 【6379926】 投稿者: え?  (ID:R23G/MDKugA) 投稿日時:2021年 06月 18日 20:54

    違約金は購入価格の二割じゃないですか?300万程度だと1500万。そんな物件あります?

  8. 【6381234】 投稿者: 元販売担当  (ID:a4AHaVOhGfg) 投稿日時:2021年 06月 20日 02:44

     話題に登場したそれぞれの物件につきまして、私は当事者ではありませんので、聞いたり読んだりしたことから、私の思ったことをお伝えしたまでです。
     傾いたマンションの件は、原因がわかれば争わずに対応した会社もありました。という事例として書いたまでです。
     地下に何かしらの設備があるマンションは多いと思います。おっしゃる通りで実際水が入ってしまったときのリスクを考えて、地上に設備を持ってくるという設計ができれば良いのですが、やはり販売できる面積を少しでも増やす方が先に立ってしまうのでしょうね。荒川沿いに建てたマンションで、災害備蓄倉庫をハザードマップの指摘より高い位置に設置したことはありました。
     武蔵小杉のマンション建設以前のことだったと思いますので、そのころからハザードマップについての説明は私の勤務する会社ではしてきております。
     武蔵小杉でもしているだろうと勝手に思っておりました。

     私は新築のマンションを販売するときと、中古になって仲介で売買するときでは重要事項の説明の範囲などにかなり差があると思っております。
     構造の詳細などは新築でも説明されない場合が多く、スレタイのマンションにあったような、仕様部材などに関して設計図で説明することなどはとんどないのではと思います。
     特に投資用のマンションの仲介ですと、法令で定められた部分のみの説明になっていると思っております。周辺環境や管理規約などにはほとんど触れない場合もありますので注意が必要です。
     マンションのリスク様のように猜疑心強くご自分で調査されることは、大変ですが大事なことだと思います。
     それにしても違法風俗営業を「そんなのは普通のことでなんの問題もない」と言った不動産屋さんはひどいですね。私には考えられません。
     良い物件、良い不動産屋さんに出会えますことお祈りいたします。 

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