都心は、一般の日本人サラリーマンにはとても買えない状況になってしまいましたが、外国人投資家からするとまだまだ安いので、都心は下がらないでしょう。
中国人のことばかりに目が行きますが、アメリカ人もかなり買っていますよ。
金利上昇も外国人には関係ありませんし。

ですから、円高にでもならない限り、この状況は変わらないと思います。

また、現在の不動産物件の高等は、バブル期のような投機的なものだけでなく、建材、資材、人件費の高騰が一因ですから、単純ではありません。
バブルがはじけた後に、かなり大きく不動産は値を下げましたが、今はそのきっかけもない、という状況かと思います。
ましな状況になるとしても、高値維持になるのではないかと思います。

不動産がどうなるか、を考えるより、サラリーマンでは家を買えなくなっている状況で、多くの一般サラリーマンがどうすればいいのか、を考えた方が日本のためにはいいかもしれません。
いずれ不動産の高騰は賃料にも反映されます。その時どうするのか。
かなり不透明な感じになってきました。

コロナのためにリモートワークが増えましたが、今後は買える家が都心から時間がかかるため、リモートワークするしかない状況も出てくるかもしれません。
もちろん、それが出来る企業が限定ですが。

私の知り合いも、東京から２、３時間のところに引っ越した方がいます。
ほぼリモートワークなので、東京近くに住む必要がないためです。
働き方改革が、不動産きっかけで実現するかもしれません。

東京は上がると思う。
家族で広々住む物件は上がり続けると思う。

東京に住むのは、お金持ちの家族か、一人暮らしのどちらか。

近々、首都直下地震が発生して、関東一円の地下は大暴落すると思っています。

その目で様々なシフトとお金を張っています。

まあ上がり続けても大損はしませんが、大暴落だと相当儲かる計算です。

100年間なかったから、そろそろという
声もあるね。

地震ですね
首都直下じゃなくても、次の大震災でどうなるか？
なので先行きは常に不透明

住宅ローンの金利は、そのうち20年以上35年以下で 4%ぐらいになる可能性があるかな（現在は3%あたり）？短期ならもう少し低い3%弱から3%あたり？

金融危機（2002~2004あたり）が終わった後に地価が上がった時期(2006~2008)があって、それぐらいでしたよね。

1990年ごろのバブル潰しの頃は8%、プラザ合意後の低金利の時でも、5%ぐらいあったようですが、そんな高金利に耐えられる体力はもう日本にはないので、冒頭の金利ぐらいになると思うのですが、いかがでしょうか。

ネットのシュミレーターで計算してみたら年間返済額は、
一億円借入、35年均等返済、金利4%　の条件で、年間531万円
一億円借入、35年均等返済、金利2%　の条件で、年間398万円
でした。

地震は評価が難しい...発生確率が低すぎるし。

関東大震災の時は、地震後の火災で亡くなった人が多かったようですが、さすがに家屋の耐震性、耐火性がすすんでいますから、同じにはならないとおもいます。ただ評価額は下がって経済的に大損害になるかもしれません。

まあとりあえずは、地震は考慮しないで話を進めません？

東芝が、本社を港区浜松町から川崎市に移すらしい。他にも移転の話がでている企業が少しあるようですね。

>近々、首都直下地震が発生して、関東一円の地下は大暴落すると思っています。

地震などの自然災害よりあんなにあちらこちらに高速道路や地下鉄、鉄道、トンネルを作ってしまった。インフラの老朽化は目前なのに本当に再整備ができるのか不安。タワマンの100年後云々よりインフラ再整備の方が問題のような。
今はいいけれど次の世紀には老朽化したインフラやタワマンを再整備して都市の寿命を少し延ばすより別の場所に新しく都市を作り直した方が安上がりかも。