中古マンションの購入について｜掲示板スレッド

築20年弱のマンションを何とか売ったところです。
うちは最上階角部屋ルーフバルコニー付きと、
条件が揃っていたので何とか売れましたが、うちのマンションにも
困っている方々が少なからずいらっしゃいました。

?売れない
築の古いマンションって、売れないみたいです…
　-売れずに値段をずるずる下げる（これをされると後に売る人が困ります）
　-売れずについに賃貸に出す、
　-賃貸に出し、立ち退いてもらえずにずっとずっと居座られてるところ

まして30年経つと、資産価値はほぼゼロと考えていいのでは？
（だって売れない、すなわち換金できないのですから…）


?住人のマナーの低下
うちは駅近、２線利用可と立地条件が良かったのですが、逆にその理由でか
築20年近くになると新築時と違い賃貸に出す（投資用）オーナーが増え、
賃貸が増えると途端に住人のマナーが低下すると感じました。
騒音、ゴミ出し、迷惑駐車駐輪、共用部分の落書きや破損、ポイ捨て。
分別なんか全くしないでゴミ置き場のドアの外に置いてある大きなビニール袋。
黙って置いてゆく大型ゴミ（捨て主を特定できず管理費から負担）。
郵便物やチラシであふれかえりはみ出しているポスト。
ポスト下に投げ捨ててある未開封の裁判所からの通知。（どういう住人なんだろう）
窓から弁当のくずや空き缶を共用廊下へポイポイ投げ落とす住人。
正面玄関まん前や緊急車駐車スペースに堂々と何日も駐車してゆく車やバイク。
（マンション内は私有地で公道じゃないから警察は駐車禁止取れないらしいです）
管理人が抗議しても聞き入れず、オーナーへ連絡しても改善されず、等。


?建物の傷み
最上階だったのですが、売却前にリフォームした業者によると、
屋上より漏水の跡があったそうです（防水処理目地の劣化）
５年前の大規模修繕工事で屋上防水もしていたので、今は大丈夫の筈ですが、
内装（天井や壁）の湿気カビはその為だったらしいです。
かつ、美しい（!）外壁タイル張りの、タイルの目地に劣化が始まっていて
それも遠くない将来、結構な修繕費がかかるだろう、
屋上防水工事は、マンション修繕の問題→追加修繕費用の徴収。
漏水等による内装の傷みはオーナーの負担…。
給水配水管や、給水ポンプ、照明等システムの劣化も。
維持管理修繕にはお金がかかるだけではなく、
工事期間中、不便・手間もかかります。
かつ、建替なんてそう簡単に出来るものではありません。
年齢や考え方様々のマンション住人全員の同意なんて…！
年金暮らしのお年寄りや、住宅ローン中、必死で子育て中の若夫婦等に
建替え資金の追加負担や建替中の仮住まい等の同意を取り付けるのですか…？


共用部分の維持管理状態や、修繕積立て状態、大規模修繕のサイクル、
給排水パイプや電気系統等の維持管理状態、
ゴミ捨て場の状態、管理人さんの雇用形態や仕事ぶり等、
チェックしてご覧になりましたか？
これは必須かと思います。


うちは売れて本当にラッキーでした。
老後まで何十年も住む覚悟、もしくは
将来的に売れずとも住み替えることの出来る具体的な計画があるならともかく
長期的な住処としては決してお勧めしません…。

マンディ さまのマンションの地価はおわかりですか？
建物に価値はないのでマンション全体の土地をどれくらい割り当てられるかを試算してみて下さい。建替えの場合住まなければこの土地代は戻りますから地価が高ければこの点は問題ないです。

昭和53年の宮城沖地震を受けて、
建築基準法が昭和56年に改正されています。


物件や地盤等、異なるのでしょうから、
いちがいには言えませんが、
新耐震基準適用前のマンションをあえて買うのは？と思います。


斜め読みですが、
まだ、どなたもこの点については触れていないので、
検討の視点に加えることをぜひ、おすすめします。


「新耐震基準」で検索してみてください。
阪神淡路大震災で、この新耐震基準以前と以後で
被害に差が出ているようです。

新耐震以前の建物であっても、地盤の良し悪し、壁量、躯体の状態などによって、
いろいろです。細かく見る観点はありますが、施工に詳しくない人が見ても建物の状態は分かりません。

結論として、一般的には新耐震以前の建物はやめたほうがいいと思います。



とおりすがり さんへ:
-------------------------------------------------------
> 昭和53年の宮城沖地震を受けて、
> 建築基準法が昭和56年に改正されています。
>
>
> 物件や地盤等、異なるのでしょうから、
> いちがいには言えませんが、
> 新耐震基準適用前のマンションをあえて買うのは？と思います。
>
>
> 斜め読みですが、
> まだ、どなたもこの点については触れていないので、
> 検討の視点に加えることをぜひ、おすすめします。
>
>
> 「新耐震基準」で検索してみてください。
> 阪神淡路大震災で、この新耐震基準以前と以後で
> 被害に差が出ているようです。
>
>

私も以前昭和４７年築の分譲マンションに住んでいました。
大体４０平米〜７０平米位の広さが違う部屋があるマンションでした。

私たちは結婚後入居したのですが、そこの管理組合はマンションの委託会社とかが
やっているわけではなく、毎年住人の中から選挙で理事長などを選び、
管理人さんも管理組合がやとっている形式でした。

そうなると、おのずと広い部屋のオーナーや新築当時から住んでいるオーナーなどの
発言権が強くなり、狭い部屋の新参者なんて相手にされませんでした。
その割には「若いのだからやって！」って問題は振られて・・・

その後新築のどの部屋もほとんど同じ広さの管理を委託会社に委託しているマンションに
移りましたが、ここまで楽なの？といった感じでした。

こういうことも購入の際に考慮された方がいいと思います。

上の子供が小学校に入るときに住宅を購入してしまい、
最近では買わなきゃよかったと後悔の毎日。
子供が小さい時に買うより、中学がきまってから買われることをお勧めします。
絶対に好みって変わるので、子供の環境に最高と思って買ったけど、今は全くの
無意味な環境。
まあ住宅購入も結婚と同じで勢いとか相性とか直感とかありますけどね。
唯一褒められる点は、１０階だての真ん中なので夏は涼しく、冬は暖かくて
高熱費がほとんどかからないとこかな？
以前、４階建ての最上階に住んでいましたが、夏の照り返しの凄さには
まいりました。

＞同じ築30年でもものによってずいぶん違いますから、もし建築に詳しい知り合いの方がいらっしゃったら一度みてもらったらいかがでしょう。
30年前のマンションというと「マンション」とは名ばかりで団地に毛が生えたようなものを
想像していましたが、ちゃんと管理されてさえいれば、鉄筋造りのマンションは１００年は持つといいますから、諦めずにしっかり調べれば、お値打ちお買い得の可能性もあると思います。

地震については最新の分譲マンションでも震度７がきたらみ〜んな同じことになるわけです。まして戸建ての木造のペンシルハウスなどのほうがよほど怖いでしょうし。
もしかしたらスレ主さん○城○園近辺では？？？

いい気がします。今、古い社宅（かなりしっかり作ってあります）に住んでいますが、地震でそれなりに揺れる事、天井やベランダのヒビがそれなりにあること、電気で汲み上げるポンプ式の水道システムだったのでこの間の東京電力の事故で水が１日以上出ない事があったこと、他にもポンプが壊れて水が出ないこともあったこと、防水処理が劣化して台風のときに雨漏りがあったこと、社宅中の音（ピアノや飛び跳ねる音）が配管を伝って聞こえてくるこ等々色々あります。社宅は安いし維持費や管理費がないので全く腹が立ちませんが、これが数千万円出して、しかもローン等があったら、かなり後悔するかもしれません。また隣人は選べませんよね。友人は階下にノイローゼ気味の方がいまして毎日朝から晩までクレームに来られて参ってました。また別の友人は隣に酒乱の方がいまして毎晩怒鳴り込まれるので賃貸に出しました。

そこで提案なのですが、不要な家具や服や本やおもちゃは捨てるなりリサイクルに出すなりしてシンプル生活にすると以外に空間というものは生まれます。うちは狭いですが、かなり広く感じます。

あと、戸建てを買って上か下か横を賃貸に出し家賃収入を得るとか庭を車スペースにしここも駐車場として貸し出すのは如何でしょう。

狭い空間でも住める知恵を養うと賢く暮らせる気がします。