住宅ローン借り換え、登記等について｜掲示板スレッド

ローンを分けるのですか？借りている金融機関にまず相談です。
ひとつの住宅というかひとつの担保に２つのローンはあまり聞いたことがありません。
所有権については、借り入れや頭金をどちらがどれだけ入れたかになりますが。譲渡価格の妥当性が難しいですね。
金融機関に相談ですが、奥さんのローンが審査が通る？とか

今のローン先で
金利交渉が一番楽ですけど

自宅の時価はいくらくらいかで
２８００万出ないかも

２人の年収と年齢で返済能力の審査あり
銀行によっては勤続年数

いろいろありがとうございます。

追加で説明しますと、ローンは家のうわものだけです。
土地は主人名義で、それが担保となっています。

うわもののローンですが、現在私のほうが所得が高いため実質わたしが払っているので、うわものの名義を半分私名義にしたいのと、万一私が先に死んだら、ローンが残り遺された主人と子どもが生活できないから、との理由からです。

あまりないケースかとは思いますが、リスクを細分化したいとの考えからです。

素人考えであるかもしれないのですが、夫婦間の財産は共有というなら、夫婦間売買契約はいらないような気がしますが、贈与？にみなされて、税務署になんか言われる可能性もあるかな、と思いお知恵を拝借したいのです。

ちなみに私は勤続14年、大手企業正社員、年収850万でローンは問題ありません。

現在のローンは15年前、自営業の主人が年収1000万あったときに3600万35年ローンで組みました。(いまは主人の年収が半分以下になってしまいました。)

いま借り換えが10年固定で0.9%という破格の金利のため、借り換えると現在の月々の支払いを変えず残20年のローンが15年で完済できる計算です。(銀行シュミレーターによるため、概算ではあります。)

ローンを2つにわけるといろんな手数料が倍になる場合は、私一人のローンにすることを考えています。

とはいえ、贈与？とみなされるのか？やはり売買契約は必要なのか？やる場合、行政書士に頼むのか？など、わからないことばかりです。

ご主人単独名義の不動産に奥様名義の住宅ローンを設定することはできません。ですので、新たにローンを組む前に登記を共有名義に変更することが必要です。

しかし現住宅ローンには抵当権がついていると思いますので、これの抵当権を外さない限り、ご主人名義の建物であったとしても名義変更は難しいと思います。
（銀行によっては許可してくれるところもあるかもしれません）

また共有名義に変更する場合、配偶者の贈与税2000万円控除という特例がありますが、20年以上の同居という条件があり、それを使わなければ年間110万円の控除しか使えません。

さらに住宅ローン控除は条件が厳しく、これからスレ様が行おうとしている借換えでは適用対象外です。

ということで、残念ながら、現物件では、スレ主様の思い描いていることを行うのは難しいというのが結論です。

スレ主様はまだ30代くらいなのかな？
住宅ローンの借り換えは、残金2800くらいなら、現行の利率との差額と現在のローンの違約金（5～60万）、不動産取得税、登記料とを計算してみると、総額で損か得かわかりませんよね。計算してみてください。
スレ主様の年収でローンが組めるかどうかは疑問です。担保になる土地はご主人名義のままでいくわけだからね。
通常、借り換えの場合、同じ銀行ではできませんので、利息の利率の安い銀行を探すのが賢明だと思いますが、共有名義の件は専門家に相談か、借り替え先の銀行に相談、と言うことになりそう。ユルい信用金庫あたりがよさそう。

そもそも、建物だけ共有名義にしてもあまり意味はなさそう。木造の一戸建てなら二十数年で減価償却も終わってしまい、資産価値はほぼないも同然。資産価値としては、ご主人の土地だけになってしまうのだから。このままでいいと思うな。
あなたが亡くなった後、ローンが払えなくなるなら、その時にご主人が銀行の融資係と相談してサポートしてもらった方がいいと思う。

尚、夫婦間の財産は共有と言う考えは法的には間違っています。とりあえず建物を自分の名義にしたければ、今の評価額の支払った分だけ贈与に当たります。妻なら2300万の生前贈与非課税額があるので、それを目いっぱい使って、建物より土地の一部をご主人から贈与されるのが良いのではないかしらね。ローンはそのままで。ご主人は自営業と言うことで、あなたに土地を借りる借地料を必要経費に加算すれば節税にもなるよね。

有名な夫婦間贈与（婚姻２０年超）以外であっても
夫婦間売買は比較的簡単でしょう
実態（ご夫婦の収入の変化）に合わせる訳ですから
余計に簡単
ただ売買契約は二人で可能であっても
不動産登記は難しい

ローン新規なら
建物名義移すとかローン設定もあるので
同時にその司法書士に依頼できます
費用は銀行以外にも登記の税金や手数料結構かかる


上述の狙いだけであるなら
妻女用のやすーい生命保険だけでいいのでは