家の買い換えについて｜掲示板スレッド

りんご様、我が家の場合です（2年ほど前）


マンションの残債（公庫）・・・1000万
新居のローン　　　　　　・・・3000万


という状況でした。
残債の1000万をいったん親に借り全額返済した後
→マンション売却→親に全額返済と新居ローン一部返済
という流れにしました。


りんご様の場合は、仲介業者への支払い等の諸経費を考えると
1500万くらいで売却できると1300万の残債がきれいにできると思います。
ただし、次の頭金や諸経費は全く出ないと思われます。
取得税はお住まいになるなら、ほぼ払わなくて済むくらいに軽減されると思いますよ。

しばらくご無沙汰しておりました。
ごめんなさい。

残らないさま

1年位で完済してしまうと手数料がかかってくるのですね。。。
全く知りませんでした。教えて頂きありがとうございます。
それではこのまま公庫のローンを継続するしかなさそうですね。

宅建業者さま

買い替えローンですね。。。
一般の住宅ローンより金利は高くなってしまうのでしょうか？
2つほどの銀行から資料は取り寄せてみましたが、
よく分かりません。
年収を増やすどころか先日主人より今夏のボーナスは
カットされる旨聞きました。正直ショックを受けて
買い替えどころではないのではないかと。
私も扶養限度額いっぱいパートをしておりますが、
持病もあるため、これ以上勤務時間を増やしたり、
正社員にということは難しいです。
暖かいお言葉に励まされました！
またなにかありましたらお願いいたします。

確かに厳しいさま

やはり売主物件で売却や融資をお願いすると
割高になりそうですね。。。
どうしたらよいか分からなくなってしまいました。
それでも時間のあるときに少しづつ気になる物件を
見て、目を養っていくことから始めたいと思います。

日向夏さま

コメントありがとうございます。
当方は親には頼めないので、なんとか現金をためなくては
いけませんね。新居の頭金や諸経費はやはり現金で支払うのでしょうか？
ローンでまとめて組んでもらうことは無理なのでしょうか？

スレ主様

脳内シュミレーションばかりしててもはじまりません。まずは自宅を主な不動産屋数社に査定してもらいましょう。現実的な自宅の価値をまずは知ることです。
そして近隣での中古物件の動向についてなどの情報も収集しましょう。


来年売却をかけるつもりなら築１５年を越えるわけですし（築浅物件ではないということ）、建物査定もなかなか厳しいのが現実ですよ。

それに頭金用意なしどころか諸費用さえできるならローンに組み込みたい‥とのお考えは買い替えの場合には適しません。現実的には門前払い扱いになるでしょう。

現在預金が乏しい方は買い替えで新居を買い先行するのは無理があります。
先でお話があったＷローンも今の借り入れが公庫でなくとも現在預金がなければ支払い不可能でしょう？(住宅ローンを今の２倍＋αに支払う余裕があるなら既にローンを完済しているか、ゆとりの貯蓄ができているはずですから)
安全策を取り売り先行（自宅が計画の許容範囲内で売却できなかった場合は諦めてそのまま居住する、金銭的にたいした負担なし）で買い替えるにしても新居の手付金、不動産の売りと買い双方の手数料や諸費用、銀行ローン締結に関する諸費用、各種保険料、様々な税金費用、引越し代、新居で必要な雑費(新居用のカーテンや調度品)‥は現金を用意しておくことが必要で、余裕を持って用意しておかなくてはなりません。
そして新居予定物件に対して手付金を支払い、その物件を抑えられる期間内(普通契約期間は3ヶ月程)に現自宅の売却ができれば住み替えができると思います。

どちらにしろマイホーム買い替えは資金やローン返済計画に余裕がないと家計破綻しやすいですし、旧宅の売却があることで〔初めて家を買う〕時より金銭的にも精神的にも苦労を伴うことが多くなりますから、その覚悟は必要です。

私自身も買い替え経験者で、数年前に築10年未満・駅歩5分内・様々な設備完備の家を売却したのですが、なかなか当初の計画通りには事が進まず苦労しました。

スレ主様にも買い替えを成功させてほしいですが、お子さん達の学費もこれから本格的にかかりますし、余裕ある資金計画を立てて不動産売買に関することもできるだけ勉強してください。

一戸建て買い替え経験者様のおっしゃるように、買い替えって大変です（＞＜）。学齢期の子供を持っているため引越しタイミングも限定され、しかも、資金面で売り買い両方の諸費用がかかり、買い替えに関しては購入物件価格よりもかなり余裕を持っていないといけないことがわかりました。
我が家は、家の査定額をもとに手が出る物件価格を割り出し、更に値引き交渉を経て、とりあえず買いのほうを先行させました。
ただこれからかかる費用は各種手数料、引越し費用、リフォーム代、等かなりに上りますので（物件プラス２割見てます）家の売却額がカギです。　リハウスというととても簡単そうですが、一度家を構えると大変ですね。
金額がちょっと見えない部分が大きいのでそれがいちばん大変です。
でも私も含め多くの人が頑張ってます。　スレ主様も大変でしょうが、頑張ってください。

最近中古物件を購入しました。
物件を選ぶにあたり、その物件の売却理由は買う側としては気になるところです。

スレ主さんはご近所の騒音、嫌がらせが我慢の限界、とおっしゃっていますね。
はたしてそんなところに買手がやすやすとみつかるでしょうか？
スレ主さんは黙っていたとしても、買う側はご近所のことは調べると思いますよ。

いちど破格の値段の土地があり、環境も申し分ないところでしたが、よくよく調べてみると
お隣が看板などはでていないけど、宗教関係の集まりをするおうちだったことがありました。
売主側の大手不動産も把握していなかった事実でしたが、地元の昔ながらの不動産やさんは
よくご存じでした。

実際どうするかは別として、一度不動産やさんにご相談されるといろんなことがわかると思います。
別に相談したからそこで売らないといけないということはないと思いますよ。

親族が同様の悩みを抱えていました。
首都圏ですので、金額はかなり違いますが。
りんご　様とは少々違い、近所のいじめっ子家族に悩まされていたことが
直接の原因だったようです。
しかし、その後、学校も分かれて冷静になったところで
知人友人に相談したところ、各所で似た話を聞くが、引っ越した先にもおかしな人、家庭がない保証はない、その時いなくとも、後で引っ越してくる可能性もある。そのリスクを考えれば慌てて事をなす必要があるのか？という意見が大勢だったとのこと。
りんご　様の仰る、騒音や嫌がらせがどのようなものかは詳しく分かりませんが、他にも迷惑と思っている方がいらっしゃるのではありませんか？
迷惑を掛ける側がいつまでも居座っていては、被害者が増える一方ですのにね。

我が家の例です。
約3600万のマンションを新築で購入、手狭になったので近くの別の新築マンションへの買い換えを検討。
特約条項を付けて(もし持ちマンションが売れなければ契約は白紙)、売買契約を締結しましたが、結局期間内に売れず。
もっとマンション価格を下げて売りませんか？といわれましたが、これ以上下げては残債が残る、と考えて、撤退。
契約は白紙に。

その後、買い替えはまたそのうち‥‥と思っていたら、上記の時仲介をしてくれた業者の紹介で、
売却がとんとん拍子に進みました(約1600万の売却損)。
そこから方向転換して新築戸建て‥‥と考えるも、そう簡単には見つからず。
土地だけは決めたものの、マンションの買い主の方の明け渡し希望日も考え、一旦賃貸に出ました。

約10ヵ月、賃貸で生活し、じっくりプランも練り、今の新築戸建て(でも手持ちが少なかったので、納得した訳あり土地です)
に住むこととなりました。

スレ主さん、買い換えの場合は、まず「売り」と「買い」、もちろん同時が一番いいのですが、
どちらを優先させるか考える必要があります。
スレ主さんの事情では、まず「売り」を優先すべきかと(文面からは)思われます。

賃貸は、一見ムダなようですが、我が家はたった10ヵ月ですが、ボーナス払いもなく、
固定資産税も払わずに済んだので
(敷金などは、土地建物を買った不動産屋だったので少し優遇アリ)、ずいぶん助かりました
(もちろん、つなぎ融資などは別途かかりましたが)

まずはじっくり貯めながら、不動産業者も複数当たって信頼できるところを見つけることをお勧めします。