大東建託

元事務員様ありがとうございました。不動産投資はやはりリスクの高い事業だと確信致しました。一回断ったら二度と連絡が来ないのでその辺はしつこくない業者だとは思いました。それにしても大東建託で失敗した方の声が出てこないのは不思議です。

今現在、大東建託にて見積もり中ですが、もともと３０年丸まる儲けられるとは思っていませんでしたし、これはビジネスですので、リスクは当然つき物ですよね？
今のところ契約はオーナーからのみいつでも解除可能ですし、１０年目以降の家賃の見直し＝家賃の引き下げではないので、皆さんが書かれてるような”騙しの手口”のような点はないですね。

もちろん、これから弁護士等に相談をしながら進めていきますが、丸々の儲け話と安易に思ってしまう連中があたかも知ってるような書き込みするのはどうかと思います。ビジネスですよ、ビジネス。

大東建託で1000万円儲れば大したものだよ。
失敗する人は毎月入って来る数万円の収入を使っているからだよ。
まず10年目には建物の外壁塗装や屋根の補修に２００万円前後掛かるからね。
その分も使ってしまい、修繕費用が出せなくなり、管理契約解除されるケースがある。
あと、家賃見直し、即ち家賃引き下げがあるから、その分マイナスになる。
家賃収入には一切手を付けない事が大切だ。
それで返済が終わる３０年後に金が残ればラッキーだと思えば良い。
その後は借金が無いから大東の管理なんかやめてしまえば良い。
他の不動産屋に頼むも良し、壊してしまうのも良し。
要するに相続税対策と固定資産税対策と草刈などの土地の維持の手間が省けるメリットだけで良いのならやっても良いと考えなさい。
相続税対策しなかったら２０００万円の相続税を取られたり、固定資産税が毎年３０万円（30年で900万円）掛かる人がアパートやって３０年で1000万円残るなら差し引き１９００〜３０００のプラスになるという事だ。
だが３０年も経てば自分自身の相続税が発生するかもしれませんな（笑）
その時の為に相続人つまり子供をたくさん作っておきなさい。

アパート・マンションが何故相続税対策になるのか正しく知っている人は殆どいませんね。
借金するから資産が減ると勘違いしてる人が殆どです。
そうではありません。
借金のメリットは金利分が年収から差し引かれるので累進課税制度で税率が下がるからだよ。
ではなぜアパート・マンションが相続税対策になるかと言えば、まず借地権割合と借家権割合で１５％程度土地の評価が下がるんだ。
相続税における土地の評価に地目は関係無いからね。
田んぼでも宅地でも同じ評価だよ。
そして一番のメリットは建てたアパートやマンションの相続税における評価が建築費用の５０％程度になるという事だ。
１億で建てた場合、相続税の評価は５千万円となり、差し引き５千万円の評価減となるわけだ。
これは借金だろうが現金で建てようが関係無いってこった。

それはそうと、東北や北陸など田舎で大東のアパートやるなんて自殺行為だな。
そんな田舎じゃ高い家賃設定できませんから。
建築費用は都会も田舎も大差無いからね。
田舎の田畑じゃ土地も安いから固定資産税も相続税も掛からないんじゃないの？
逆に入居の心配の無い都市部の商業地区や準工業地区で、そこそこの広さがあるならアパートじゃなくて４階建以上のマンションの方が確実に儲るから、大東なんかでやらないね。
どうしても大東でやりたかったら、大都市でもド田舎でもなく、そこそこの立地条件で、無駄に遊んでしまっている土地で相続税対策としてやりなさい。
ビジネスでやるなら地元の工務店に安く建ててもらい、自分自身で管理しなさい。
できれば自分でアパートを建てなさい。
一昔前は金融機関も家賃保障があると融資してくれたが、最近は金融機関も家賃保障や一括借上げがインチキだとわかり、むしろ大東建託のアパートには融資してくれなくなってきているよ。

ポンキチさま。
アパート経営をよくご存知だと思いまして、質問です。
税金のことなど考えると、頭がごちゃごちゃになるのですが、
数棟あるアパートのローンは、順次繰り上げ返済してしまったほうが
キャッシュフローはよくなるのでしょうか？
その辺が、なかなか悩みどころです。

抽象的ですが、アドバイスいただけると助かります。よろしくお願いいたします。
スレ主さま、横で申し訳ございません。

繰り上げ返済ですか？
前のレスにあるように、日本は累進課税なので、収入が多い人は金利分マイナスになるので借入れは所得税の減税効果があるかと思います。
また、返済における金利は最初の方が高く、後半は元金が多くなります。
ですから、返済が終わりかけの方なら繰り上げ返済しても良いかと思いますが、建てて１０年や１５年だったら繰り上げ返済したら所得税が増える可能性がありますね。
何棟お持ちか存じませんが、私の聞いた話では複数棟所有している人は、返済が進んで金利が減ると税率がアップするので、新たに借入れしてマンションを建てた人もいるそうです。
特にいきなり何棟も建てた人は返済が進む程、税金が増えて大変みたいですね。
逆に入居が悪かったり家賃を下げ過ぎたり修繕費用が足りない場合、返済期間を延長しているオーナーもいます。
繰り上げ返済の理由にもよりますが、完済して、そのアパートの土地を担保に新たにアパートを建てるなら、所得税減税対策になるでしょうね。
減価償却を増やす為にリフォームするのも一つの手段ですね。
リフォームも塗装だけだと減価償却にならずに経費扱いにする自治体が多いと思います。
正確な事は税理士に相談するのが良いでしょう。
借入れしている金融機関に相談しても良いのですが、金融機関は繰り上げ返済を嫌いますからね。

>まず借地権割合と借家権割合で１５％程度土地の評価が下がるんだ。

貸付用宅地の土地評価は、２００㎡未満は５０％減価、それ以上は減価なしでは？
　
繰り上げ返済は出来るものであれば早くするべきです。
いくら減税になるといっても、払っている利息額を上回る還付額にはなりませんので。

ポンキチさま、はなさま、アドバイスありがとうございます。

賃貸経営は、定期的なメンテナンス、急な修繕費、空室や家賃低下のリスク、等々
様々な出費やリスクがあり、とても不労所得とは呼べないと思う今日この頃です。
申告上、利益が上がっても実際にキャッシュが増えているわけでもなさそうです。

税金のことを考えれば、ローンがあったほうがいいとか、税理士もそのようなことを
いうときもありますが、結局、工事代を払っているわけで、
？？？と思っていました。

常日頃から、建物管理に気を使い、入居率もほぼ１００パーセントを維持して
がんばっています。１棟づつローンを繰上げ完済しようと考えてますが、
結局、こつこつがんばっても、税金にガバッととられてしまう仕組みなんでしょうかね。
税務署には勝てません・・・（涙）
何でも、経営は大変ですが、がんばりたいと思います。
ご返信、本当にありがとうございました。