戸建ての悪いところを教えてください

ミントティさん、ご質問ありがとうございます。そして、建物の寿命についてのご指摘、とても興味深いですね。確かに、京都の築70年以上の民家や古い木造住宅も、定期的なメンテナンスを施せば長持ちする例はあります。木造戸建ての寿命が30年程度というのは、一般的な概念ですが、手入れ次第でそれ以上使い続けることも可能です。

特に世界文化遺産に指定された法隆寺は、607年(推古15年)に建立されていて、五重塔は建立から1300年以上を経て、今もなお建ち続ける世界最古の木造建築です。特に奈良の都、平城京の建物の６割が檜だそうですから、檜造りの木造建築は現代建築よりずっと強いと言えるかもしれませんね。
話が逸れますが、更に古代ローマで使われたローマン・コンクリートは2000年を経て、建設当時の佇まいを残したまま現存し、自己修復機能を有し、現代では制作不可能と言われています。古の人類の叡智って凄いですよね。


さて。一方、マンションの寿命についてですが、これは建物の構造やメンテナンスに依存する部分が大きいです。新耐震基準が導入された1981年以降の建物は、地震に強い設計がされていますし、定期的に修繕を行うことで100年以上の寿命を持つことは十分に可能だとされています。

実際、日本でも老朽化した建物は増えつつありますが、大規模修繕を行うことで建物の寿命を延ばすことが一般的になっています。長期修繕計画に基づいて、配管や外壁の補修を定期的に実施すれば、建物自体は100年を超えて使用可能ですし、これに伴い資産価値の維持も図られます。

実例でいうと、都市再生機構（UR）では、古い団地の耐用年数を120年まで延ばすことを目指しており、耐震性の確保と併せて修繕を行うことで、建物を長期にわたり利用できるようにしています。

また、エンパイアステートビル=ESBについて。

この建物は1931年に完成し、90年以上もその姿を保っています。しかし、ただ「建っている」だけではなく、1945年のB-25爆撃機衝突事故(79階の北側に衝突して機体が本ビル内に突入。79階で火災が発生し、衝突時の衝撃で機体から脱落したエンジンが破壊したエレベーター扉と同シャフトを経て80階へ延焼したが、約40分後に消火)や、1963年に複数のフロアから同時に発生した大規模火災など、幾多の危機を乗り越えています。この1963年の火災は、最初に65階、66階、67階で発生した後、24階、25階、33階、55階、67階など8つのフロアに広がった非常に大きなものでした。これらの危機にもかかわらず、適切な修繕と管理によってビルは今でも使用されています。これは、しっかりとしたメンテナンス計画があれば、建物が長期間にわたって使用可能であることを証明している好例です。

私は個人的に私はNYが大好き！で、日本ではほぼニュースになりませんでしたが、ESBが今年3/4、ダースベイダーと帝国軍に占拠され、アナキン・スカイウォーカー=ダースベイダー役の俳優、ヘイデン・クリステンセンが早朝に点灯式を行った際、現地に行ってたくらいです。まあこれはNY好きと言うよりスターウォーズ好きだからですが、イベントを知ったのはNY好きで世界にNYを発信している、SNSで繋がっているニューヨーカーの方からのタレコミ情報からでした。帝国軍=エンパイア繋がりですね。ESBの凄いところはトリップアドバイザーの2024年トラベラーズ・チョイス「ベスト・オブ・ザ・ベスト」で3年連続で米国の第1位のアトラクションに選出されている事です。
唯一無二の眺望を誇る新たな102 階の展望台は、1億6500万ドルをかけて改修を行い追加された展望台で、本当に圧巻！
昨年行った新しいNYの予約必須の人気スポット、１分でも予約時間に遅れると見られない、スカート履いて行ったら丸見え！天井から壁まで全部鏡の眺望と現代アートの融合、サミットの91階展望台も圧巻でしたが、ESBの102階展望台を見てしまうと、やはり軍配はコッチ、3年連続全米1位はもう誰もが納得です。

大きく話が逸れましたが　笑
実際のところ、マンションでもきちんとした管理と修繕が行われれば、少なくとも100年を超えて使用可能であることは十分考えられます。特に、タワーマンションのように管理が徹底している物件では、建物全体の劣化を防ぎ、長期的な資産価値の維持が可能です。

最後に、建て替えについて触れておきます。確かにマンションは、建て替えの合意を得るのが難しいという指摘もありますが、現行のマンション建替え円滑化法に基づき、合意を得た場合には建て替えが進むケースも増えていますし、これにより建物自体の寿命がさらに延びる可能性もあります。

タワーマンションの管理・修繕は非常に計画的に進められています。特に、30年を超えた第一期タワーマンションでは大規模修繕はすでに多くの物件で実施されており、富裕層の多い住人層が主体となり、問題なく進行しています。管理組合がしっかりと運営され、「揉める」という話はほとんど耳にしません。実際、大規模修繕の経験を持つマンションの多くが、適切な管理を行っているため、資産価値を維持・向上させ続けています。今やスミフや三井などで2021年から急速に導入が増え始めた「第三者管理方式」もますます広がりを見せ、もはや管理組合自体が外部委託されている状況で、管理で揉めると言うタワマンアンチさんの鉄板ネタも既に全く該当しなくなりつつあるのです。

補修や建替えが問題なく進む背景には、タワーマンションに住む住民の多くが、資産を守る意識が高い富裕層である点が大きいです。また、タワーマンションは一棟あたりの世帯数が多いため、修繕や建て替えの費用負担も、戸建てに比べると住民一人一人にとって軽くなるという利点があります。

以上の事からもマンションの寿命が「一代限り」になることは少なく、適切な管理と修繕によって長期的な資産価値を保ちながら次の世代へ受け継がれる可能性が高いと言えるでしょう。

マンションも戸建てもメンテナンスをするためのスペースが無ければ外壁補修さえできません。その点、タワマンはたいてい大丈夫。

人手不足、資金不足、意志薄弱、メンテナンスを妨げるものはいろいろありますから、本来タマワンもマンションも区分所有と住民管理組合ではなく、ビル管理会社の所有と管理のもとで賃貸専用にするのが理想だと思います。日照権、眺望権などの問題もビル管理会社どうしで交渉したらいい。

ハワイの高級高層マンションは皆賃貸ですしね〜とハワイからエデュ参加です。
今日のお昼、ピザのランチで1万5千円！！
日本で食べたら¥3,000かな？

>私はどちらかというと戸建て派ですが反マンション派ではないですよ。都心と郊外高台の二拠点生活（どちらも戸建て）をしていて、立地による一長一短は強く感じています。戸建ての老朽化と自分の高齢化に伴う建て替えまたは住み替えを検討しないとなりません。

私も同じく二拠点です。広さ、眺望、防災、緑の多い環境を求めて決めましたが、子ども達が大きくなるにつれ交通の不便さと駅への道の渋滞、ゴミ出しや地域活動など生活面での制約、子どもの教育レベル上の問題などの解消のため学近駅近マンション（タワマンではない）に転居し、こちらの方が気に入って元の家に戻るのをズルズル延ばしています。
一戸建ての方は長持ちする家なので家の老朽化問題はしばらくは考えなくてもよいですが、オーバースペックに作ってしまったため地域で悪目立ちしてしまい侵入未遂に遭ったこともあり治安悪化の今、どうしたらよいか悩んでいます。

理想だね。間違いない。

そうですね、できるものならマンションはしっかりした管理会社の一括所有で管理、賃貸がいいです。URの賃貸は理想的と言えるのかもしれません。
ただ、借りて住む場合、管理は行き届きますが、内装のリフォームなどの自由度はどうしても下がるんですよね。

多くはないですが、一部には住民に自由度のある民間の賃貸マンションもあって、住民の交流も盛んになるよう配慮がされているんです。高級マンションではなく庶民的なものです。そういうマンションのオーナーに憧れます。

タワマン推しの方のご意見興味深いです。確かにタワマンは100年くらい使用可能かもしれない。でも50年経ったタワマンに今のような億の価値があるでしょうか？どんなにメンテナンスしても薄汚れて時代遅れになって、富裕層は新しいタワマンに引っ越していく。住民はだんだん庶民化高齢化して修理も行き届かなくなる。そんな未来が思い浮かびます。いち早く高層化した香港やシンガポールでは塩害もあってタワマンがそうなっています。新宿の三角ビルもあんなに華やかだったのに時代遅れ感満載。表参道のオリンピック頃経ったマンションは（タワマンではないけど）今や天井から雨漏りしてもなかなか合意せず建て替えられずにいます。タワマン資産価値は10年〜20年で売却してこそ得られるもので、50年もすればババ抜き状態になるに一票です。ステータスこそがタワマンの価値で古いタワマンはオシャレじゃないしステータスからは程遠いですから。その点地味だけど立地の良い戸建ては土地の価値だけは残りますね。

私もタワマンが築50年後にどれだけ価値があるか、負動産になってないか、大いに疑問です。
タワマンはサッサと売るか、賃貸で常にその時ベスト物件を選ぶからこそも価値だと思います。

対して戸建ては上モノは価値無いと思うべきで、あっという間に資産価値が減るものの、土地分の価値がずっとキープできる。
コロコロ住まいを変えず根を張るスタイル。晩年は売ってマンションや介護施設も選べますし。