戸建ての悪いところを教えてください

５０年後のマンション価値を維持しようとしたら住民の合議と財布で物事を進めて行くのは大変だと思います。会社による賃貸経営なら５０年後に陳腐化する物件を作って失敗と判断したら大改装するなり建て替えるなりするはずなんですけど。


ハワイは子供達が中高生の時に家族で行ったのが最後です。その時はハイアットリージェンシー、高層で少々古かったけど満足できる宿でした。ハナウマ湾やサーフィン体験、また行きたいけど高くなりましたね。（過去行ったホテル、ホノルルはロイヤルハワイアン、マウイはグランドワイレアが良かった。今はとてもとても・・・）

>対して戸建ては上モノは価値無いと思うべきで、あっという間に資産価値が減るものの、土地分の価値がずっとキープできる。

嗚呼、耳が痛い。
メーカーは基本躯体構造は60年以上もつというけれど、交通の便の悪い中古住宅に市場は残酷です。

今年5月末に開かれたマンション管理組合の総会で住民から疑問の声が上がった。

　「4年ほど前まで月額1万6千円（70㎡）ほどだった管理費が今では2万3千円まで上がり、修繕積み立て費と合わせた固定費が高くなっている」

築53年になる三田綱町パークマンションは19階建でで、今の基準としてはタワーマンション(タワマンは20階建てから)とは言いませんが、今も高級感あるマンションとして高額取引されています。
53年の中ではインフレの時期もあったものの新築分譲時3000万前後、中古物件価格25000万前後、賃貸料70万前後
新宿住友三角ビル(築50年)もたしかに古臭くなり、耐震性が問題視されていましたが、大規模改修が完了、見事に再生しています。耐震性も強化されました。

「よくわからないけど」さん、ご意見ありがとうございます。タワーマンションの将来的な資産価値に対するご不安、特に50年後にどうなるのか、という点には多くの方が疑問を持つのも当然です。ただ、私自身が実際に住んでいる経験から見ても、また不動産業界のデータやプロの意見を参照すると、単純に「古くなる＝価値がなくなる」とは限らないのが現実です。

確かに、物件が築年数を重ねれば古くなりますが、タワーマンションの特性は、定期的な大規模修繕や管理によって、その資産価値が維持・向上することが特徴です。たとえば、私が住んでいるタワーマンションでは、既に築14年ですが、資産価値は購入当初の1.7倍に上がっています。そして、ほとんどのタワマンのでは、30年、40年先を見据えた修繕計画が立てられており、外観や設備が時代遅れになるどころか、むしろ定期的なメンテナンスによって新築同然の快適さが保たれています。このように、タワーマンションの運営はただの「時代遅れ」にはさせないための対策がしっかりと取られているのです。

香港やシンガポールの事例を引き合いに出されましたが、日本の主要都市のタワーマンションは、塩害の影響を受けにくい内陸部に建てられることが多いので、これらの事例をそのまま当てはめるのは難しいと思います。加えて、表参道のオリンピック時代のマンションが雨漏りなどで建て替えできないという事例は、タワーマンション全体に当てはまるものではなく、マンションごとの管理体制の違いが影響していると思われます。

さらに、将来を見据えた修繕計画や適切な維持管理がなされているタワーマンションでは、50年を超えてもその価値は十分に維持されることが期待できます。実際、都内の高層マンションで築30年以上の物件でも高額で取引されているケースが存在しており、築年数だけで価値が一方的に下がるわけではありません。

ステータスについて。確かに「新しいタワマン」に富裕層が移るというケースもありますが、古いタワーマンションがすべて価値を失うわけではありません。むしろ、都心の高層物件は立地やアクセスの利便性、景観が優れているため、常に高い需要があります。タワーマンションは「ステータス」だけでなく、生活利便性と投資価値の両方が評価される物件であることを忘れてはいけません。

住居ではありませんが、アメリカのエンパイアステートビル(ESB)は1931年完成、現在50年どころか倍近い93年を経過していますが、改修を行い、より現代的で魅力的な施設として価値を維持している実例です。トリップアドバイザーのトラベラーズ・チョイス「ベスト・オブ・ザ・ベスト」では3年連続で全米1位のアトラクションに選ばれています。2020年、同じNYマンハッタンに高さ427メートルで、展望台からニューヨーク市を一望、床や天井が鏡ばりになっているエリアや、建物から突き出しているガラスボックス、オープンエアのスカイデッキなど、ユニークな体験ができる仕掛けが満載の超高層ビル、サミット・ワン・ヴァンダービルトが完成、新たなランドマークとして人気を誇っています。が、それを抑えて築93年のESBが全米1位のアトラクションとして評価を受けている、これこそが築年数で価値が落ちるどころか上がると言う最高の実例では無いでしょうか。

このように、建物は適切な修繕と管理を行えば、タワーマンションも築年数に関係なくその価値を保ち続けることができるのです。

また、今後日本の人口が減少し、1億人を切る状況では、地方や郊外の戸建ての土地価格が大幅に下落する可能性が高くなります。それに対して、都心のタワーマンションは引き続き高い需要が見込まれ、資産価値が安定していると考えられます。

実際、総人口が1億人を下回る時代に突入することが確実視される中、戸建ての需要は減少することが予想されます。理由の一つは、地方や郊外の戸建ての土地に対する需要が薄れ、若い世代が都市部に集中する傾向が強まるためです。人口が減少していくことで、特に地方の土地価格は大幅に下がる可能性があります。
土地の価値は残る、とおっしゃいますが、人口減少の影響を最も受けやすいのはむしろ郊外の戸建て住宅と言えます。タワマンの建つエリアの多くにはそもそも戸建はありませんし、駅直結の戸建も存在していません。立地でタワーマンションを超える戸建が無い以上、立地の観点で見れば、戸建の価値がタワマンを超える事は無いのです。

元より都心部のタワーマンションは、人口減少の影響を比較的受けにくいと考えられています。都市の利便性を求める人々が今後も増え続ける中、管理体制や修繕計画がしっかりしていれば、価値が大きく下がることは考えにくい。実際、私のマンションション以外でも、好立地のタワマンは2倍近い値上がりがザラに出ています。これも、都市部の需要が維持されている一例だと言えるでしょう。この間に土地の価格が2倍になった戸建など存在していません。

人口減少に伴う住宅需要の変化を考慮すると、今後ますます戸建ての価値が低下し、土地価格が暴落するリスクが高まる一方で、タワーマンションはその需要と資産価値を保ち続ける可能性が高いと考えています。

このように、タワーマンションの価値は築年数や外見の劣化だけで判断されるものではなく、立地、管理、人口動向といった多面的な要素を考慮する必要があるのではないでしょうか。

実家が築40年以上の戸建てでしたが、売却しマンションへ転居しました。
土地価格での売却かと思ったのですが、駅近ということで仲介業者が家屋の価格を上乗せしてしまい、割り高かと思ったのですがすぐに売り出し価格で売却できました。
購入したマンションも駅近を選択しました。

マンションも戸建ても将来のことを考えると駅近一択かと思います。

自分は現在戸建てに居住ですが、ホームセキュリティ機器の定期的な保守作業の時に毎回お聞きしているのですが、戸建てへの緊急出動は皆無、ということで安心して生活しています。
強盗に遭った住居は映像で見る限りセキュリティ会社と契約している様子はないようですので、抑止効果は大きいかと思います。

「それね」さん、ご意見ありがとうございます。タワーマンションに対する価値観や、築年数が進んだ後の資産価値に対する懸念、そして土地の価値に重きを置いた戸建ての考え方は理解できます。しかし、私自身がタワーマンションに住んでいる経験と不動産市場の実際を基にすると、いくつか見過ごせない点があります。

重複も多いですが。まず、タワーマンションの資産価値について「築50年後には価値が大きく減少する」とのご指摘ですが、これは必ずしも正しいとは言えません。私が住んでいるタワーマンションは現在築14年になりますが、購入当初の価格の約1.7倍に資産価値が上がっています。そして、これからも修繕計画や適切な管理が行われることで、価値が維持・向上していくと考えています。タワーマンションは、定期的な大規模修繕や最新技術を取り入れた改修によって、築年数が経っても時代遅れにはならないよう設計されています。

次に、戸建ての「土地こそが資産価値を維持する」という考え方に対してですが、日本の人口減少が進む中で、必ずしも土地の価値が維持されるとは限りません。特に、地方や郊外の土地の価格は今後下落する可能性が高いと言われています。逆に、都市部のタワーマンションは、利便性や立地の強みを持っているため、人口減少の影響を受けにくいと言われています。

私の住むタワーマンション以外でも、立地の良さと住環境の充実が評価され、資産価値が上昇している物件が非常に多い。現在の都内マンションの平均価格が1億超えと言うのはほぼタワマンの価格上昇に依存するものです。これは新築タワマンばかりでなく、築10年以上の物件の上昇が大きく寄与していると言うのが実情。

このように、都心の物件は「土地の価値」だけでなく、建物自体の需要と管理次第で長期間にわたり価値を維持できます。

さらに、「タワーマンションはサッサと売るか、賃貸で常にベストな物件を選ぶべき」という考え方についても、一面的だと感じます。確かに、投資目的での売買や賃貸は一つの方法ですが、長期的に見てタワーマンションは資産価値を持続させることが可能な物件です。適切な管理と計画的なメンテナンスがあれば、築50年を超えるマンションでも高額で取引される例はありますし、これは都市部のタワーマンションにも当てはまる事実です。

これまでの50年さんご指摘の通り、築50年を経過しているにもかかわらず、しっかりと管理され、高額取引が続いている三田綱町パークマンションのような例もあります。この物件は、築年数を重ねても適切な管理と修繕計画によって、その価値を維持しています。これと同じく、都市部のタワーマンションでも、しっかりとした管理体制の下では長期間にわたり価値を保つことが可能です。

さらに、晩年に戸建てを売ってマンションや介護施設に移るという考えも、一見理にかなっていますが、実際には売却のタイミングやその土地の価値次第で期待通りの資金を得られないリスクがあります。解体費用も数百万単位でかかりますし、解体時のトラブル、買い手がつかないケースも現実に都心部ですら現在生じているのです。

かつて首都圏郊外の住宅は鉄道沿線の開発とともに価値を高め、特に高級住宅街は人気を集めました。しかし現在、こうした地域では住民の高齢化が進行し、不動産の売却が困難になってきています。例えば、鎌倉市西鎌倉の高級住宅地では、住民が高齢化し、敷地内のアップダウンが高齢者にとって不便になり、売却希望が増えていますが、億円単位の価格では買い手がつかないため、結局売却を断念する例が増えています。多くの富裕層も、郊外の一戸建てよりも都心部のマンションを選ぶ傾向が強まっており、郊外の高級住宅地は需要が低下しています。

さらに、郊外の多くの地域では、空き家が急増しています。埼玉、千葉、神奈川では、2003年から2013年にかけて個人所有の空き家数が50%も増加しました。これに対し、都心部では空き家は減少傾向にあります。こうした現象は、若者が都心に住みたがる一方で、郊外に住む高齢者がそのまま残り、やがてその住宅が空き家となるためです。特に、かつて多くのサラリーマンの住処として開発された首都圏郊外では、人口が減少する一方、空き家問題が深刻化しています。

この流れを踏まえると、将来的には郊外の一戸建てがタダでも売れない時代が現実のものとなる可能性があります。さらには、都心部の一戸建てすら売れ残る時代が到来するというシミュレーションも現実味を帯びています。今後の人口減少と住宅需要の変化により、「家」が財産であるという従来の価値観は根本から崩れていくことが予想されます。

そう考えれば都心のタワーマンションの方が、むしろ安定した資産価値を持ち続ける可能性が高く、将来的な選択肢を広げる上で有利な面が多いと言えるでしょう。

最後に、戸建てが「根を張るスタイル」という点に関しても、その価値はあくまで個人のライフスタイルや価値観に依存します。タワーマンションは、都市生活における利便性と資産価値のバランスを取った選択肢であり、多くの人々がその価値を認めています。生活の利便性を犠牲にしてまで郊外に戸建てを持つことが、将来の資産価値を確保するための最良の選択肢であるとは限りません。

このように、タワーマンションは築年数や「ステータス」だけでなく、立地や管理次第で長期間にわたって資産価値を維持することが可能であり、人口動態を見据えた上でも、都心部のタワーマンションは安定した資産としての地位を保ち続けると考えています。

＞ホームセキュリティ機器の定期的な保守作業の時に毎回お聞きしているのですが、戸建てへの緊急出動は皆無、ということで安心して生活しています。

失礼ですが、本気で笑ってしまいました。

残念ながら、大きな間違いです。
現実にルフィ事件で2023年1月に東京都狛江市在住の女性（当時90）に暴行を加えて死亡させていますが、このお宅はセコム契約家庭です。
そもそもが、在宅中はセコムを切っていますし、空き巣の多くがセコム等のホームセキュリティ契約家庭、イコール金目のものがあると、近隣のセコム家庭の警報をワザと発報させて到着時間を計測し、その時間内で仕事を済ませるだけです。

そんな不手際をわざわざセコムの社員が聞いて答える訳がありません。それを聞いて安心してしまう貴方の思考は非常に危険だと思いますね。

安心や気の緩みにつけ込むのが“犯罪者”です。
危機管理はやり過ぎに講じて、時に緩めるが安心はするな、が鉄則ですが、当然自社に不利な情報など漏らさない社員の言葉で安心してしまう貴方が心底心配です。そもそも契約している他家庭の情報など、良いも悪いも漏らす社員ならその方が問題と考えないのでしょうか？