老後のための貯金ってそんなに必要ですか？｜掲示板スレッド

うちは40歳位から投資用不動産を買い始めて、今はもうすぐ50ですが、区分以外にもついに一棟ものも手に入れ、借金も残ってますが家賃収入で返しても十分残るようになりました。
不動産投資は若い時からするとよいですね。40では遅いくらいでした。
貯金も大事ですが、減る一方ですと不安ですし、物価が上がると実質的には減ってしまいます。

自宅マンションを賃貸に出しています。
リフォーム費用などかかりましたので
昨年は良かったのですが、
今年度の税金の上がりかたにびっくり…
売却したほうがいいのでしょうか。

＞不動産投資は若い時からするとよいですね。40では遅いくらいでした。

そうなんですね・・・。40前というと、我が家の場合、自宅のローンがまだ
あるし、中学受験があったり、でとてもとても不動産投資までは頭が回らず、
自宅ローンが終わって教育費が落ち着いてから、と思っていました。
結局ある程度余裕のある家計だからこそ、さらなる利潤を追求できるということなのでしょうね。
羨ましいです。

親戚で不動産投資をなりわいにしている高齢者がいます。堅実にやっていて成功してますが手間暇大変そうです。人口が減る時代、買えばなんでも儲かるなどというおいしい話はありません。
ワンルームマンションの売り込みの電話も再三受けますが、なぜあなたが買わないの？そんなに有利な物件なら、と思い丁重にお断りしています。
経済情勢の先見性など、勉強が欠かせませんし幾つか成功しても一つ間違うと命取りです。
ここを読んで不動産に飛びつく人もいらっしゃらないと限らないので書き込みました。

表面利回りに騙されるな。
実質利回りはかなり低いよ。
しかも物件価値は毎年下落していく。
空室リスクも大きい。
貸室の30%が埋まらない時代です。

うちも最初に買ったのは山手線駅前のワンルームマンションでした。しかも新築でした。今思えば色々知らないこともあったのですが、結局今現在も物件自体下がってませんし、空室になったこともなく、借金ももう完済です。
どんな買い物も、経験しないと学べないことがあると思います。空室リスクも複数の物件を持つことによって減っていきます。

でも、もちろん面倒臭いと思う方、気の進まない方はするべきではないと思います。

完済しても
修繕費も出てきます
壊すときにはかなりの費用も必要になります
そのための費用は十分に用意が必要です

定年は延び、退職金も給料もへり、
どうなるのか
私は働き続けますけど。

五件所有、外に二件は老親と共同名義、七件を切り回しています。
一棟買いなど夢また夢、戸建二件、あとは区分所有の住居や事務所です。

最初は老親の代理で細々とした関連雑務をやっていましたが、徐々に自分でも売り買いするようになり、だんだん増えてきました。

不動産投資ノススメ、というHNにしましたが、今は都心はピークアウトの気配があり、郊外はもとから良くないので、時期的には今はあまり良くないかも知れません。

不動産投資をやるときの注意事項を私なりに考えてみました。

1. ロケーション最優先。例外はあるでしょうが、郊外は投資としては魅力ないと思います。最寄り駅からバスがはいるとNG。
山手線内の中央線より南側、あるいは文京区くらいに限定しています。
あるいは山手線から15分以内の駅直結ならまだしもいいかも知れません。

2. できるだけ自己資金。借金するなら都市銀行。マンション投資を売り込むノンバンクは絶対ダメ。
富裕層を除き、都市銀行から事業用ローンを借りるのは難しく、門前払いもありますが、食い下がって事業計画書の審査に持ち込みます。都市銀行の担保価値査定はシビアですので、都市銀行が貸すなら、物件的には一定の安心感があるかと考えています。
なお、素人には、住宅ローン変動金利のような低金利を引き出すのは難しいです。2パーセント台前半なら成功でしょう。

3. 自分が住みたい、使いたい物件限定。街を歩き、昼の顔夜の顔を見ます。こんな寂しいところイヤだ、とか、駅前になんとなく妖しい人がたむろしている、のど感じたら、即、却下。
そして、地元の不動産屋さんに通って情報収集します。真剣に買う気を見せると、意外に情報を出してくれます。

4. 新築を避け、メンテナンス重視。不動産価格は、居住一月であっても、中古になった瞬間に二割くらい下がります。一方、賃貸価格は、メンテナンスがよい物件であれば、築三年でも十年でもあまり変わりません。

5. 土地代重視。マンションの価格は、土地と建物の価格の合計です。区分所有する土地は広い方がいいですし、土地の価格は高い方がいいです。


私の所有する物件でもっとも安定しているのは千代田区番町の事務所です。若干古い建物ですが、土地が広く、固定資産税算定の路線価x区分所有土地面積 が物件価格より高い、という不思議な物件。

郊外の戸建は重荷になっています。上物も古くなり、なかなか借り手がつかなかったので、思い切ってリフォームし、シェアハウスにしました。今は若い人四人で入居していますが、この人達が出たら売却するつもりです。もっとも、バブルはるか前に取得したものなので、トータルではおおいに儲けさせてもらいました。