マンション経営している方、教えてください｜掲示板スレッド

それらの経営が生きがいなのですね。

でもマンションも管理会社がないと大変そう。いちいち水回りやエアコンの修理などどうしていたのでしょう。
入居者の夜逃げなども。

今までよく税務署に踏み込まれませんでしたね。
今どきその規模で税理士いないというのは。
毎年路線価から固定資産税も変わるから、申告だって面倒だと思うんですが。

密告とかで税務署踏み込まれたら、追徴課税億だと思いますよ。
会社組織にもせず、税理士もいないというのは、かなり雑な経営だと思うので、何だか危ない感じです。

皆様ありがとうございます。

今の状況は。

マンションは管理会社を入れている。

お付き合いのある不動産屋さんは数社。特に仲よくしているところはなく、広く浅くのつきあい。

規模の小さな古くからあるアパートは姑が直接管理。一部のアパートだけ、草刈りや退去後の部屋の掃除は、私がやっています。（私が関わらせてもらうのはこれくらい）

その他のアパートや借家や駐車場や貸し店舗は姑が何から何まで一人でやっています。（こちらに関してはどこにどれだけ持っているのかわからないものも）

経理は大雑把。昔、今よりまだ不動産が少なかった頃に、税務署に入られたことあり。その後、税理士さんにお願いするようになったが、何人か税理士さんを代えた挙げ句、数年前から税理士さんにはお願いしていない。
過去の税理士さんの名前は教えてもらっていない。

過去の確定申告の控、預金通帳、すべての書類は金庫の中。暗証番号は姑しか知らない。

舅はお飾りで姑の言いなり。何もわかっていない。

ご指摘の通り、元気なうちに色々聞き、会社組織にしたいのですが、難しそうです。
相続税が大変だとは思いますが、ある程度処分するつもりです。

事業が不動産だけであれば、基本は税理士、管理会社に丸投げで十分です。

文章から部屋数、売り上げが多いと思われますが、税理士を使っていないのですか？

税務署の調査（査察）対象の8-9割は税理士を使っていない法人です。税理士を使う方が良いですよ。

法人化していますか？それともお母さん個人の所得ですか？

アドバイスとしては、
1）法人化（出来れば合同会社）し、その上でお母さんを代表社員（社長）とし、スレ主さんを社員にして給与も支払う。利益をなるべく分配する。
2）日々の入金、支出の確認、帳簿に記載する。
3）税理士と契約し、きっちりと記録を残し、節税する。税理士と相談しながら行う。

お母さんと一緒にするのが良いと思います。

義父様は義母様の言いなりとのこと。婿養子かな？

義母様の経営は雑でも、誰にも渡したくないのだから、仕方ありませんね。

私が思うに、見かけ上所得がありそうに見えて、実はローンもかなり膨らんでいそう。
不動産を増やしていったのも、自転車操業だから。

銀行が金を貸して不動産買って建てて、収入も銀行に集めて管理して、運用して。
この問題の中心は取引銀行かも。

派手に見えるけれど、それほど実収入はなさそうですね。
駐車場は税金高いですから。
これからまた駐車場もマンション建てるのかな？

飲食店ビルなど、店子の問題多そう。

私なら面倒くさいからしないけれど、雑だからやれるのかな、義母様。
なんだか銀行が義母様をたきつけてる気がします。

お察しの通り、銀行がたきつけているかもしれません。
元々、借家やアパートを持っていましたが、祖父母が亡くなった時に、銀行のすすめで相続した畑をつぶしてマンションにしました。

姑の畑をやりたくないという希望と合致したんだと思います。
新たには土地は買っていませんが、元々借家や畑や空き地だったところを、次々、マンションや駐車場に変えていきました。

舅は婿養子ではありませんが、空気みたいな人なので、姑が一人でどんどん決めていきます。

借金が多ければ、事業を引き継がず、すべて処分して借金を返してしまった方が楽でしょうね。

松子様。何となく見えて来ました。

相続税対策と言う名の下に、銀行がお金を貸して次々建てているのですね。
マンション管理会社は、テレビで宣伝しているような○○21とか、土地の有効活用を宣伝し、頭金が少なくても建てられるような。

でも今でさえ空き家問題があるのに、義父母様の物件は先々不良債権になりそうですね。

現在のマンションや店舗、駐車場は貸し率100%で埋まっていますか？空き室はどのくらい？
今後築10年以降メンテナンスがどんどん増えて、それも大きな出費となります。
また古い貸しマンションなどは人気が下がります。

ただ農地を相続するのと、宅地で建物、それも賃貸マンションが付いているのでは、固定資産税が高そう。ということは相続税もかなり高そうですね。

多分マンション管理会社も銀行が紹介してくれたのかも。
銀行はバブルのとき、お金をどんどん貸してどんどん不動産を買えと言っていましたが、何となくそれに近いような。

でも銀行はまずくなったら、すぐ担当者を転勤させますから。
何となく義母様銀行の思うつぼ？

相続税を払うのにマンションを売ろうとしても、不良債権化しそうなイメージ。

ちょっとしたビルを所有しています。
別にたいした物ではなく、家族と社員を守れる程度の収入しかありません。
しかし、会社経営というだけで、銀行、証券会社、不動産屋が擦り寄ってきます。
自宅には、マンション（ビル）や別荘のパンフレットが毎月届きます。

税理士さんにはお願いしてないということは、擦り寄ってきた人たちの口車に乗せられていると思います。

絶対に素人には無理な話もあります。
是非信用出来る税理士さんを探してください

それだけの規模で税理士も法人化もなし？
信じられないなぁ、どれだけ愚かな祖母なの？
税金で大損害ですよ？

普通は子供だけではなく孫も巻き込んだ節税をするしちゃんと資産家の子供は財産を守る教育されています。すべて放棄するような（放棄させたくなるような）メチャクチャな子供ではなくまともな子供ならちゃんと学んでいるはずです。サラリーマンしてるか不動産業を継いでメインで生活するかは人それぞれですがどちらにしろ税理士がいないなんて嘘でしょ？
サラリーマン大家なら管理会社任せもありでしょうが年数百万程度ならとかく年収数千万〜億規模の人はのんきに勤め人なんてやってないですよ。資産管理にてんやわんやしてますよ