株式会社設立｜掲示板スレッド

　全額自己資金で投資用マンションにするとのことで少し安心していたのですが、初心者に戸建が良いなんてどなたがおっしゃったのでしょう？
　20㎡くらいまでのワンルームマンションでしたら、多少汚く使われても清掃とクロスの張替えで20万円くらいあれば、何とか次の貸し出しに差し支えないレベルまできれいになりますし、建物本体は共有ですので、雨漏りや共用部の配管の不具合による水漏れなどは、マンション全体の保険や修繕積立金で賄えます。
　戸建ですと面積が大きい分、汚く使われた時の修繕費がものすごい金額になりますよ。100㎡ぐらいの戸建でも壁と天井のクロスで400㎡くらいになります。
1000円/㎡くらいの安いクロスでも40万円、清掃代も15万はかかると思います。借主が故意にはがしたり、傷をつけたりしなければ、すべてとは申しませんが貸主の負担です。
　さらに、畳替えやふすまの張替えなども必要です。トイレ、浴室、給湯設備なども場合によっては整備や更新が必要になります。
　建物は自分のものですので、材質にもよりますが、外壁や屋根の塗り替え、植木などがあれば樹木の剪定や草取りなど、自分でできないと一つ一つお金を払って頼まなくてはなりません。雨漏りやシロアリなどの被害にあったら、建物本体の寿命にも影響いたします。修理にも相当な金額がかかります。
　外回りの植栽管理などにも詳しければいいのですが、そうでないと木が伸びすぎて、隣の家から切ってほしいなどと苦情が来た時には、クレーンでつらないと切れないなんてことになります。
　よく、古家を買ってリフォームして高く売ったり貸したり・・・などという記事を見かけますが、土地や建物のことをわかった上で、きちんと投資としてのビジョンが描けませんと仲介業者とリフォーム業者を儲けさせるだけです。
　家賃は金額的には高く取れるかもしれませんが、利回りは中古マンションよりは落ちますよ。入居者のいるアパートのほうが、一部屋が小さいので、まだましだと思います。
　以上は私の見解ですが、ユーチューブや講演会などでいろいろ語っている方たちは、規模も大きく、語ることそのものを仕事にしている方たちです。
　誰もがまねして成功する事ではないと思います。
　いつでも借り手がいるわけではありませんし、きれいに暮らしてくれるわけでもありません。ワンルームでも給湯機の故障など思わぬ出費があります。
　収入ばかりに目を向けず、そのような出費にも備えながら、進めていただきたいと思います。
　都内のワンルームは、ここ数年の投資ブームですっかり値が上がり、表面利回りで10％台が普通にあったものが、6％が当たり前のような状況になっています。いい物件を見つけるのは難しいかもしれませんが、きっと巡り合えると思います。
　よい出会いをお祈りしております。

　

心配していただきありがとうございます。
大家やってます様はどのように勉強されたのでしょう?
物件を探しながら、実際に運用しながら、そこから学んだのでしょうか?
もともとレバリッチの木村拓也さん、アセットの善さんが、自己資金ゼロでもできるとおっしゃってたので、失うものが少なければ始められるかと、ハードルを低く感じていたのですが。
親からもらったものがあるわけでもなく、長く働いている仕事は全く別の職種ですし、茨の道ですね。

　賃貸物件の大家ってそんなにハードルの高いものではないと思います。よく聞く話では、マイホームを買ったとたん転勤になって、住めないのにローンも返さなくてはいけないので貸さざるを得ない。というパターンかと思います。
　貸すにあたって、家賃をいくらにするのか（ローンの返済くらいは賄える額？）その額で借り手がついてくれるのか・・・。など、勉強することはたくさんあると思います。
　まして投資として考えるなら、収入に対してどんな支出があって、どのくらいの利益が得られるのかを考えるのは当然のことかと思います。
　私は、気になった物件の金額、賃料が、なぜその金額なのか、なぜすぐ売れたのか、なぜ売れないのか、なぜ借り手がつかないのか、などの疑問を解決していくことで、勉強してきました。物件もたくさん見に行きました。答えはご自分で探してください（エデュですから。）
　フルローンで始められると聞いてなぜ失うものはないと思ったのでしょう？
借金ですから、マイナスからスタートするわけで、借り手がいなくなったらずっとマイナス・・・。って思わなかったのでしょうか。そこは不思議です。

　その前の質問ですが、購入時の価格交渉はしています。ただ、前に書いたように、良い物件はすぐに申し込みが入りますので交渉の余地はありません。
　その判断をするためには、同じマンション内での過去の取引金額を知ることも大事です。不動産の情報サイトで過去の事例や賃料が出てくるサイトもあります。
　不動産屋さんが売り物件を受けるときは、価格交渉を踏まえた金額を設定することが多くあります。この金額で売りに出すけど、ここまでの価格交渉には応じましょうということをはじめから見込みます。特に最近のような上昇相場の時は、過去の取引金額にかなり乗せていたりします。
　ですので価格交渉に応じてくれたからと言って得をしたわけではないと思ってください。そう思えるだけの相場観は持っていたほうが良いです。
　不動産投資についての本などもたくさん出ていますし、セミナーなども参考にはなるかと思いますが、成功体験メインの話だと思って見たり聞いたりしてください。
　あんまり書くと私も本が書けてしまいますので、この辺にしておきます。

初心者向け？
土地は自己資金で買う。
その土地と自宅を担保に銀行さんから借金して
建物を建てる。
建物はワンルーム✕6室以上。
「投資」という表現は嫌だな。
愛が感じられない。

そのモデルは、

ワンルームマンションが容易に満室になる立地で土地を限りなく安く入手できたとき

のみに成立します。

都区内であれば、地価は坪300万前後の立地、30坪以上必要、でしょう。
一億元手があればもう少しリスク分散した高収益のポートフォリオを組めます。

地方都市の一等地に土地の目利きができる場合、都区内で遊休地を所有する場合などは面白いかも知れません。

スレ主さんの意図がよくわからないけど、要するに投資用マンションの中古物件の区分所有のオーナーになりたいってって事なの？
それとも一般的な中古マンションの分譲賃貸をしたいの？
想定してるのは都内？

今の社会状況では、場所によってワンルームの需要に大きな変化が起きてるし、情報はなるべく新しいものを集めたほうが良さそう。

それにしても不労所得有りが多いはずのエデュなのにレスしてくれる人が少ない。
皆漠然と親の一棟モノの相続物件を継続維持してるだけなのか、スレタイから入ってこないのかな?

ストーリーを読んでるみたいで面白いので、スレ主さん、経過報告をしてくださいね。

お久しぶりです。
今日は○ンチュリー21の紹介で物件を見てきました。
80,000,000円、築3年の木造アパート、諸経費が5,000,000円。
自己資金を13,000,000円ほど入れて下さいとの事でした。
全額自己資金で小さな物件を買うよりも、自己資金を入れて大きく融資を受けた方が良いと言われました。
これだけで事業レベルになるので、法人設立も可能とのこと。
すべてこの会社がやってくれるそうです。
ここまで勉強した事と異なっており戸惑っています。

しばらく書き込みがなかったので、どうしたのかと思っていましたが、
やはり会社を作ってアパート経営をしてみたかったのですね。
借入れも含めて8500万円の資金を動かせるのでしたら、
やってみたらよいのではと思います。
その会社を信じて全部お任せすればよろしいのでは。
気になるとすれば、今のオーナーが3年で売りに出す理由です。
あとは、木造とのことですのでメーカーが気になります。
手入れしやすく丈夫に作ってあればよいのですが・・・。
うまくいくようお祈りしております。