年収1500万円世帯の家の値段

サザエさんの時代は、それが庶民だったのに。笑
世の平均年収を考えると、都内はちょっと異様な住宅価格になってしまいましたね。

城南住まいで宝くじに当たった様な方々は本当にラッキー。退職金並みの上昇があった方のスレを拝見しているのは楽しいです。

>２０２２年に生産緑地問題で、世田谷区や練馬区なんかに、
沢山の土地が供給されるかと思って期待していたのですが、
全くの期待外れでした（まだ１月ですからこれからあるのかどうか？）。

地主は既に対策しているので沢山の土地が供給されることはないですよ。
いまは過渡期なので不動産屋の常套文句に騙されずに我慢しておきましょう。
日本はバブルが崩壊してから、不動産が底上げされる要素が無いので、サイクルで上げ下げしているだけです。
大体10年－15年のサイクルです。
この間、金利はずっとほぼゼロなので「金利が安いうちに」というのは嘘です。

一昔前は、比較的高所得の大企業サラリーマン世帯が千葉・埼玉・神奈川に家を買っていました。
その子供の世代（団塊ジュニア）がここ10年ぐらいに23区内に家を買いました。
その下の世代は人口が減ってきているのと、共働きでダブル高所得なら都心部へ行きますから、城南地区での購買力が落ちてきています。
そのうちに需給が価格に反映されてくるでしょう。

さらに下がるわけない。既に郊外と同じ水準で、インフラが整備された首都圏で50万以下の地域なんて知らないもの。

石神井公園あたりは、練馬でもいい住宅街だなぁ。

私は少額物件を余裕の範囲で投資しているだけですのであまり参考にならないかも知れませんが。

自宅を投資と考えたことは無いです。むしろ、向こう何十年かで急激に高齢化しそうなところ、人口が減りそうなところは避け、街の品格を重視しました。

投資については、この10年は山手線内、文京区か中央線の南限定です。

何度か書いた通り若干バブルのような気がして、今は静観中です。

資金は無借金の範囲をおすすめしますが、どうしても、という場合は都市銀行からの借り入れを勧めます。たぶん、個人向けの収益不動産のローンはやっていないと門前払いと思いますが、そこを何とか説得して査定に持ち込みます。都市銀行の担保の査定はノンバンクより厳しく、ある程度信用できます。

自分で街を歩いて気に入った立地の気に入った物件に投資しましょう。

節税はあまり期待できません。特に所得税に関しては、実際にキャッシュアウトせずに収益から引けるのは建物の減価償却費くらいです。
相続税については多少の節税は期待できます。

余裕の資金があれば、都心の1LDKであれば大怪我はしないと思うので一軒買ってみるのも面白いかと思います。

難しそうだね。

プライマリーバランスがゼロにならない以上、財政の悪化は止まらないことは明らかで、増税できないので、インフレによってハイパーインフレを防ぐか、ハイパーインフレになるかのどちらかです。
老後資金をキャッシュの貯金、証券投資、不動産投資の3つのどれに頼るかですが、キャッシュはインフレで破綻が見えている。証券は金融関係者のカモ。手数料ぼったくられるREITより不動産実物投資がいいのは明らかです。
不動産実物投資の唯一のリスクは空室ですが、自分の入居物件には空室リスクがない。つまり、まず第1の不動産投資は自宅です。

そんなことはありません。

自宅をポートフォリオの1つのピースと位置付けられる人、自営で自宅にも担保を設定して資金繰りをする人、というならわかります。

自宅はキャッシュを生みません。
また、全ての不動産の中でもっともexitが難しいものです。
家族の家や地域への愛着とか、利害関係とか、一切無視してドライにexitできれば、投資物件と同列に論じてもいいでしょう。

そして、

>不動産実物投資の唯一のリスクは空室ですが、

そんなことはありません。
居座りから裁判で強制執行、ご近所トラブル、内装の著しい損傷と夜逃げ、風水害など経験しています。

あまりにキャッシュフローとリスクを軽視しています。