株式会社設立｜掲示板スレッド

　読み返したら見落としてました。
　ご主人様は退職されているのですね。社長できますね。

ご親切に教えていただきありがとうございます。
大家やってます、さんの収入シュミレーションはご指摘の通りです。
私が得た情報だと、法人の利益がそれほどなくても、次のステップに移れると言う話だったので。
公的資金の窓口では創業支援....とあるので相談に乗っていただけるでしょうか？
金融機関で素人が突然お金を貸してくださいといっても門前払いかと。YouTubeで得た情報ですが、一般の金融機関では法人口座があった方が融資が受けやすいと。
家賃収入が安定してから法人設立の方が良いのでしょうか?

　会社でも個人でもお金のある（稼げる）ところにお金を貸すのが銀行の仕事です。毎月毎月家賃が入って残高が増えていく様子を見せなければ、銀行は貸してくれないと思います。
　「今すぐ妻を社長にしなさい」という坂下仁さんの本は参考になるかもしれません。頑張ってください。

重ね重ね、ご親切にありがとうございます。
早急に本を入手します。
今日は休日だったので、ウラケンさんのYouTubeを見ていました。
なるべく自己資金を入れなさいとのことでした。
物件によって手法も変わるのだと思います。
勉強することがたくさんあります。

亀レスで恐縮ですが、不動産投資を趣味としているので、経験をお伝えします。
所有物件は、都心（千代田区と文京区）を中心に区分所有（ワンルーム、事務所）を数件、都心と郊外に戸建です。

以下、あくまで私のやりかたですので一般に当てはまらないかも知れませんが、少しでもご参考になれば。

・会社化はしておりません。また、確定申告は税理士を入れず自分で行っております。

・物件探しは、不動産流通のサイトはあくまで参考程度です。必ず、平日と休日の昼と夜、近隣を歩いてみて、街並みが気に入るかどうかを判断の基準にしています。そして、自分が住んでみたい、と思える物件に限定しています。
＃東京のど真ん中に魅力的と思える物件がありました。階下には弁護士事務所と会計士事務所がはいっており、ステータスも十分と思えました。しかし、夜９時過ぎに行ってみたところ、向かいのビルの一階入り口が紫色の照明で輝いていました。昼間は単なるドアだったのですが。違法か適法か知りませんが怪しい風俗店で、即刻、商談中止しました。

・町の不動産屋さんに足しげく通い、菓子折など持参していくつもの物件に案内してもらうようにしています。
そうすると危険な物件にはアラームを立ててくれたり、お薦め物件をいち早く紹介してくれたりします。また、借主も優先的に探してくれ、メンテ業者も迅速に動かしてくれます。
大手とも取引していますが、大手より四谷やお茶の水などの街角にひっそりと営業している不動産屋さんのほうが動きが良く情報量が多いです。

・借り入れは都市銀行（メガバンク）に限定しています。メガバンクは、正面から窓口に依頼しても「個人への収益不動産の融資は行っていない」旨、断られると思います。そこをあの手この手でなだめすかし、交渉に持ち込みます。メガバンクに限定する理由は、ノンバンク系に比較して各段に担保査定が厳しく融資が通りにくいこと、そして融資が通ってしまえば利率が低いこと、です。メガバンクの融資が通れば一定の不動産価値は保証されるかと考えています。御存知かと思いますが、事業用ローンは利率も交渉材料で、物件と信用度により変動します。

・メガバンクの融資申請には確定申告書の写しは１年分しか添付しなかったように思います。そのかわり「事業計画書」が必要で、ここには区分所有の土地価格や建物価格や耐用年数や減価償却費などの情報、そして近隣の賃貸物件と比較した家賃収入の見込み（向こう１０年の相場変動など含む）などが必要になります。ここで不動産屋さんのヘルプが役に立ちました。

・賃貸物件の最重要要素は立地です。東京でも郊外の私鉄駅から徒歩１０分を超えると非常に厳しいと考えています。建物に関しては、古さも重要ですが、それ以上にメンテ状況が非常に大切です。水回りに手を入れていない築１５年ときっちりメンテされた築２０年であれば、私なら絶対に後者を選びます。

・郊外の物件は今後は非常に難しいと思います。私が郊外に所有する物件は先々代から代々相続した築50年の老朽木造で、古民家を探していた芸術家に借りていただくことができました。非常に幸運でした。

具体的に教えていただきありがとうございます。
その後いろいろ調べましたが、素人がいきなり会社を設立するのは無謀ですね。
不動産投資が順調にいくとも限りませんし。
不動産に関しては何かで勉強をされましたか?
私は宅建と不動産検定とで迷い、宅建を勉強して受けて落ちました。
知識を得ることが目的だったので落ちても構わないのですが。
本やYouTubeだけでなく知識をつける方法があれば、教えていただけますか？

お読みいただきありがとうございます。

前に書きました通り先先代から細々と不動産投資をやっているので、耳学問でした。その他に何も勉強しておらず、その都度色々調べて対処してきました。

あくまで趣味ですので、空家リスクや価格下落リスクには余裕の範囲で対応できる規模に限定しています。
そうでないとトラブルがあったときに生活全体に影響しますから。家賃不払いの居座り、クレーマーなど経験しました。

幸い本業で財務諸表をいつも睨んでいるので、少しは役に立っているかも知れません。(雇われ、ですがコンサル会社を経営しています。)

「上手いことやろう」と思わずに税金はきっちり払うこと、直販か仲介に限定すること。
地価マップとハザードマップはいつも参照しています。

教えていただきありがとうございます。
先祖代々からは強いですよね。
耳学問は侮れないものがありますよね。
10年以上前からセミナーに行ったり本を読んだり、数年前には宅建を受けたり、最近はYouTubeを見たり、、、いろいろな手法があることがわかりました。
その中で趣味の不動産さんの方法が、私の理想です。
自宅から遠くないところで、地理や生活環境が把握できる範囲内で探したいと思っています。
仕事が全く別の業種で、財務諸表？見たこともありません。その点で私はやはり勉強が必要かもしれません。直販とか仲介の意味すらわかりませんから。
今の仕事は不動産業には全く役に立たないし、休日は疲れてヘトヘトで、今は物件をインターネットで探しているだけです。本腰を入れて物件を探さないとですね。