株式会社設立｜掲示板スレッド

　「大家さんのための超簡単！青色申告」という本があります。
申告についてわかりやすく説明しているだけでなく、確定申告書作成のためのソフトをダウンロードできます。私はこれを利用しています。説明の通りに入力していけば、決算書ができますので自分で申告できますよ。
　本屋さんですと紀伊国屋書店でしか目にしませんが、ネットでも買えるようです。一度買うと有料ですが翌年から更新版がダウンロードできます。

　物件は、私はアットホームなどの情報から探しますが、誰もが良いと思う物件は掲載されるとすぐに申し込みが入ってしまいます。何日も掲載されている物件はどこかに難があると思ってよいと思います。掲載物件を実際に見に行ってみるのが一番勉強になると思います。よさそうと思ったら見に行ってみてください。
　駅から歩くと、そこでの暮らしの想像が付きますし、借り手の人物像なども想像が付きます。駅周辺の不動産屋さんの店頭に掲示してあるチラシなども賃料相場の参考になります。
　良い物件があったら購入の申し込みをしますが、その時に現金購入（借り入れをしない）と書けたほうが、同日に複数の申し込みがあった時には有利です。
　お金を持っていてすぐに買える人のほうが不動産業者の評価は高いのです。
　とにかくいろいろな物件を見に行ってみてください。　

具体的なアドバイスありがとうございます。
健美家と楽待に登録しています。
9日18時着の物件を今日は休日なので見に行こうと思い、とりあえず資料請求をしましたが、既に申し込み済みの返事が来ました。
☆日曜日祝日以外は動きづらいので、慣れないと良い物件を抑えることが難しいでしょうか。
☆銀行開拓、不動産屋さん訪問もしたいのですが、時間が限られている中、足しげく訪問した印象を持たせるにはどうしたら良いか。
コロナの影響で図書館が開いておらず、年末あたりからYouTubeで勉強していました。
①レバリッチの木村さんがフルローンやオーバーローンの話をしていたので私でもできるかと思い、
②アセットの善さんが法人設立が良いと話していたので、準備のためにこのスレッドを立ち上げ、
③このスレッドの中でウラケンさんを知り、2分の1から5分の1程度は自己資金を入れる方針に切り替えました。
☆急ぐ話でもないのですが、不動産投資は時間を味方につけると考えると、ゆっくりもしていられないかと。引き続きド素人にアドバイスをお願いいたします。

　借入れを前提に考えるとすれば、スレ主さんの今の収入の中から「貯蓄に回せている、」もしくは遊興費など「生活に必要でないお金」を返済に当てたときにいくらの借り入れが可能かを知ることが必須です。
　年収などをもとに金融機関は融資をしてくれ、「返済比率を年収の40％まで貸します、」などという金融機関はあります。ですが、実際はいくら借りられるかより、いくら返せるかが大事で、その返せる金額をもとに借入額を計算しなくてはなりません。その借入額と、自己資金から仲介手数料や登記費用、融資手数料、保証料などの諸費用を差引いた額の合計が、購入できる物件の金額となります。
　空き家になってしまったときに、収入がなくなりますので、管理費や修繕積立金を払っても返済に困らない資金繰りを見ておきませんと、破綻します。
　最初は普通に黒字経営できる物件を手に入れるのが無難だと思います。
　フルローンもオーバーローンも空室でも無理なく返済可能であれば、そして、入居者がいるときは、ローンを返済し、諸経費を払ってもお金が手元に残るようならまだよいかと思いますが・・・。
　大手の仲介会社ですと自社との提携ローン（自己居住用の物件購入が条件の場合が多いですが。）が利用できる金融機関を持っていますので、その会社が紹介している物件を購入する前提で、その会社の窓口に行って、その物件を買うにはどうすればよいか話を聞いてみるのもよいかもしれません。源泉徴収票をもっていけば資金計算はしてくれると思います。
　「この人ならこの金額の物件は確実に買える。」「紹介したら買ってもらえる。」と不動産会社の人に思ってもらえれば、その物件が買えなくても次の物件を紹介してもらえるチャンスは増えます。
　資金のめどが立ちませんと、購入申し込みをしても相手が応じてくれません。この金額なら100％買える（買ってもらえると相手が思う。）という金額を把握したうえで物件を探しましょう。

このような会社で働いてみてから、判断しても遅くないと思いますよ〜

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体が2つあれば、是非そうしたいところです。

ちょっと水をかけるようで恐縮なのですが。

あまり前のめりにならないほうが良いです。

物件の見学は、休日に、午前一社、午後一社くらい、不動産屋さんを 訪問してまる、くらいから始めることをお薦めします。

そして、最初の一件は、ローン無しの自己資金のみで始めるのが良いです。そこでいろいろな取引の機微を実感できれば次に繋がります。

私は、不動産会社提携金融機関のローンはお薦めしません。審査甘甘、不動産会社が売りたい不良物件を押し込まれ勝ち、利率が高い、という理由です。

典型的な例がかぼちゃの馬車に代表されるスルガ銀行案件です。

スルガ銀行は地銀の中で頭抜けた高収益で、森金融庁長官が再三講演などで絶賛、御用学者や御用評論家が提灯記事を書きまくりました。
曰く、フルローンとサブリースをセットにしたサラリーマン向けの新しい不動産経営モデルとトップダウンによる迅速な融資判断、これぞ全国の金融機関の目標とすべき素晴らしい経営と。

その中身は、借り手の預金通帳コピーや源泉徴収票の捏造まで常態化した過剰融資、そして悪徳不動産業者と組んだ不良物件の押込み、破綻確実なサブリース契約、でした。

893まがいの土建屋が勧める不動産には手を出さない人も、金融庁長官が絶賛する銀行がバックなら信用してしまう、というケースもあったでしょう。

スルガ銀行のケースはあまりにも規模が大きく金融庁トップが絡んでいたため大きなニュースになりましたが、似たようなケースはゴマンとあります。

ノンバンクの言うままにローンを拡大し所有物件を増やして破綻する人は多いのです。

高度成長時代からバブル崩壊までは、土地価格は上昇を続け、ほとんど損をすることはありませんでした。今はかくだんに難しいです。
実態経済と不動産価格の動きが乖離しているように思え、私は暫く動かないつもりです。

大家やってます 様の書かれた内容は、不動産投資を事業として規模拡大し成功させる王道とは存じますが、自己資金の少ない初心者がいきなりやるには高度過ぎるように思います。

何も知らない素人が挑戦したところで、そう簡単にはうまくはいきませんよね。
親の代から不動産を持っている人は強いですね。
親からもらったものは何もないので、せめて子供に何か残せるものが欲しかったです。

ファイナンシャルアカデミーの無料スクールに行ったことがあります。これもまた5、6年前の話です。
またもやYouTubeネタですが、その時の先生が情報発信しているのを見つけました。
①入居ありの区分マンション(住宅ローンが使えない)を買ってしばらく家賃収入を得た後、空室になったら売る。次は住宅ローンが使えるので、賃貸目的ではなく購入目的な人に売りやすい。
②区分マンションを安く値切って購入し、数年後に高く売る。
などでした。これならできそうですか?
安い区分マンションなら現金で買えそうです。