築年数が古いマンションを購入する注意点を教えて下さい｜掲示板スレッド

現在築30年のマンションを10年ほど前に購入しました。交通便の良い23区内です。財閥系のマンションで管理がとてもしっかりしており、現在まで何のトラブルもありませんし、外観もそんなに経っているようには見えません。大震災の際も全く被害はありませんでした。

大規模修繕も入居してから一度経験しましたし、エレベーターの取り換えもありました。　ただ最近やたら業者から室内の配管工事のセールス電話があります。
うちはここに永住するつもりはないので、というとあっさり引き下がります。
（実際いずれ引っ越すつもりです）

興味本位でいくつかの不動産に査定をしてもらったら、どこも購入額より1千万以上高い価格を提示されました。まぁ今不動産バブルなんでしょうからそのうち下がるとは思っていますが。

一つ気になることは何年か前に最上階に住んでいたご夫婦が購入して一年たたないうちに引っ越していったことです。なんでも一度水漏れトラブルがあったとか。それが屋上？からのものか、階下へのトラブルかは覚えていませんが、どうも被害者だったという記憶があるので天井から水漏れがあったのかもしれません。　マンションは古くなくても最上階は買わない方が良い、という話を聞いたことがあります。　いずれにせよ古いマンションを終の棲家にするのには抵抗があります。

はじめの方のページで、築28年の駅近で広いマンションを売却したが、修繕積立金が高くてなかなか売れなかったと書いた者です。

修繕積立金・管理費・駐車場代・固定資産税を月割にした額で、月に80,000円強になっていました。

ちなみに修繕積立金は、小規模で機械式駐車場を持つマンションほど高くなりやすいです。

一回目の大規模修繕時は、エレベーターの修繕がなかったこともあり、値上がりも一時金もありませんでした。
その後は、購入時に渡された長期修繕計画通りには行かず、何回も値上げされました。

そもそも、長期修繕計画は30年までしか設定されていないので、それ以降は予想不可と言うことかと思います。

また、簡単にマンションの建て替えと言いますが、なかなか簡単に出来ることではありません。

高齢者は仮住まいや一時金の支払いが負担になり、同意しない場合がよくあります。
全員の同意が必要なわけではなく、引っ越した区分を買い取れれば良いですが、居座られる危険性もあります。

もちろんデベロッパーに丸投げも出来ますが、当然莫大な報酬が必要です。
よくあるのは新しい区分をデベロッパーに割り当てることで、敷地に余裕がなければ旧居住者の居住面積が狭くなるかも知れません。

これだけ日本に古いマンションがたくさんあっても、有利な条件で建て替えに成功した例はとても少ないです。

しかしながら、駅遠のマンションよりは良いと思いますが、駅遠坂ありの一軒家もなかなか売るのは難しいので、売れるうちに売るのは賢明だと思います。

建設業界のかたの意見がでていますが
プロの意見よりももうスレ主さんのお気持ちは購入になっています

老後の資金も十分あるし　お子さんの反対意見も特になし
購入して住み心地報告してください

どこかの大規模マンションは修繕費積み立てで住民同士もめて
修繕できなかったり、入居者減で積立て費集まらなかったりもあるようです

駅近マンションなら今後も若いかたも入居されてくるならいいですね

以前、素敵な築古マンション購入を検討し、本を読み漁って勉強したことがあります。
その時検討したマンションも駅近で築40年のマンションでした。
管理組合はとてもしっかりしており、毎年、総会も開かれていてその議事録や修繕計画書等も全て閲覧できましたし、共用部分や掲示板、EVの様子など見てもとても管理が行き届いている感じできれいでした。
でも、結局購入はやめました。理由はいくつかありますが、大きなものとしてはやはり配管と耐震の問題です。
築40年の旧耐震で、耐震補強の工事が必要との事でしたが、工事には修繕費の追加徴収か月額の値上げが必須との事で総会で何度も話し合われたようですが、結局、費用面で反対する住民が一定数おり実施に至らないのだとか。
古いマンションでは、住民もそれなりに高齢化していて、どんなに管理が行き届いていても、費用面の問題や、新しいことを嫌うご高齢の方が一定数いると、なかなか物事がスムーズに運ばないのかもしれません。
耐震工事ですら反対なので、各々の配管工事もしない世帯は建設当時のままなのかしら？とちょっと怖くなりました。
また、配管については、古いマンションは各部屋の配管がコンクリートに埋め込まれているタイプが多く、その場合そもそも取替自体が不可の建物もあるそうです。
漏水についてですが、以前、大型台風の時に弟の住むマンションで下のお宅がびしょびしょになるという問題があったようです。
これは、配管が原因ではなく、バルコニー（共用部分）の防水工事が甘く、サッシから侵入した雨水が天井裏にたまり、部屋の中まで水浸しになったとの事でした。
最上階の部屋なら、屋根や屋上の防水工事の履歴や状態も確認した方が良さそうです。
築古マンションが今後どうなるのかは、現存する日本のマンションは築50年以上経ったものがほとんどなく、前例がないので未知の世界のようです。
でも、不動産屋の話では、どんなに築古のマンションでも売却できないということはほとんどなく、それこそタダ同然でよければ必ず買う業者はいるとの事でした。

スレ主さん、良スレ立ち上げてくださってありがとうございます。
勉強させていただいています。

我が家もまさに現在、築古(築50年台)マンションの購入を検討しています。
このマンションは、2020年の東京オリンピック前後に〇友不動産による立替計画がありましたが、当時の住民の多数決により僅差で計画が頓挫しました。
この計画では、前の方のコメントのように、部屋のサイズが縮小(72平米→57平米)されて分配される予定だったと記憶しております。

この度、修繕に200万/各部屋の出費が必要になったことと、今度は〇紅による立替計画が浮上しており、今週末に説明会が予定されておりますが、その時に聞いた方が良いことを、教えていただけないでしょうか？
直前の方がお書きになった、配管の取り換えの可否も確認する予定です。

この部屋ですが、元々は親族所有の部屋で、親族Aが1/2、親族Bが1/4、我が家が1/4相続しました。親族ABともにこの物件を手放したいようで、我が家が買い取りを考えています。

皆さんの言っているデメリットって新築でも中古でも同じと思うんです。どんどん新しいのに住み替えるしかないですよね。
まあ、私はですから自宅は賃貸なのですが。

現在約50年で建て替え話が出ているマンションを10数年程前に相続しました。敷地に余裕ありで増床可能だった事と今回のマンション値上がりで、建て替えてもほぼ専有部の面積は減らない試算です。

友人の同じく50年マンションは超人気駅前ですが、相当狭くなるようでした。敷地に余裕無く増床分が見込めないからのようです。彼女も相続したものだったので、そのまま権利を建て替え組合に買ってもらうと言っていましたが、現在の近隣新築マンションと同じ単価だという事です。

今、業者から買い取り希望のダイレクトメールや電話がたくさん来ます。
相続時には安くしても売れずに賃貸に回しました。10数年前だと敬遠されましたが、その後は他の部屋も活発に動いていたようですし、賃貸も順調で、単純計算では既に売り出した価格以上の回収が出来ています。便利さからか貸している方に売って欲しいと言われた事もありました。

結論は、立地とタイミングですかね。タイミングは誰にもわかりません。でも、住むだけだったら、立地と快適さが有れば良いですよね。資産価値や相続なんて考えると買えませんよ。なので、私は自宅は賃貸です。そのうちどこかに買うかもしれませんが、資産価値を求める事はしないと思います。

古いマンションは最近のものに比べて広さや作りに余裕が有り個性的です。
出来たらリフォーム前の物を買って、自分好みに配管含めて全面リノベーションが理想的です。
壁や窓から染み込む雨漏りは欠陥ではなく、メンテナンスの問題だと建築士からのアドバイスでした。

大規模修繕がきちんとされているか、管理費が順調に積み立てられているかも問題ですね。
ちなみにこのマンションは管理費の滞納がほぼありませんでした。大規模修繕も一回経験しましたが、追加徴収はなく、完了しました。更にもう一度と話が出てきて、建て替えの話が進んだという事です。

古いマンションはアリだと思いますよ！
長文失礼しました。

皆様、たくさんのご意見ありがとうございます。

良いこと、悪いこと、大変参考になります。

建替・・・実際このまま健康で生きていれば築７０年超えて
そんな話が出てきても不思議ではないですね。
その頃には、生きていても気力も体力もなく老人ホーム行きでしょう。

若いご夫婦が築４０年のマンションを買っても１０年後には、ステップアップして買い替えていけるので心配ないですね。
その時はまだ建て替え問題もない。

配管に関しては、プロに診断してもらう方法もあるのですか。
また、交換どころか全くできないケースもあると知り驚きました。
それに配管でなく、サッシから漏水、これは戸建でもあることですね。

これで駅から遠い、坂道ありの築４０～５０年のマンションは、どうなるのでしょう。
結構、売りに出ています。

このまま、雨漏りしようが今の家に住み続け、タクシー使うなりした方がいい、と言うご意見、それも間違いではないのでしょうね。

ちゃんとしたハウスメーカーで建てたおうちなら
今の時代雨漏りなんてないのでは?

どこに住んでも買い物不便になればネット購入配達もあるでしょうし
タクシー移動でも。

まあまだまだご主人が現役で電車通勤なら駅近なのかな