一低住専(田園調布、成城)｜掲示板スレッド

指名買で、ロマネ・コンティ飲みたいとか、女子アナと結婚したいと言うのは、ワインの味や女性ではなく、そういう最高級の物を手に入れた自分に酔いたい、トロフィーが欲しいだけのようにも感じます。
確かに田園調布の扇形や成城学園近辺の街並みはいいですが、世田谷にも大田にも引けを取らない街はたくさんありますよね。

杉並区では、永福。

田調は別格として久が原のおちついた雰囲気は最高ですね。どこか懐かしさも残していて家と家の間にスペースもありどの家も素敵です。大田区でしたら
山王も昔は良かったのですが今は
ギュウギュウで見る影もないですね。昔の
あのゆったりとした空間が懐かしい。

祖母の実家があって幼いころよく行きましたが、住民の間のほどほどの間合いをとった近所付き合いが快い落ち着いた住宅街でした。
１００年前に１区画１５０～２００坪だった分譲地が、３世代の相続を経て細切れの一戸建てや賃貸アパートの集積地と化し、東京人の少なくなってしまった狭隘住宅地へと無残な変貌をとげてしまっているのをみてがっかりします。
他所でも同様の運命におちいった名住宅地が多いのは、相続が原因ですね。
資産価値を減らさないためには住民の質の維持が大切です。そのためには田園調布や成城のように「ブランド化」するか、環境と商業地とのベストミックスを計る、例えば井の頭公園とアンテナ的な商業店舗が併存する吉祥寺のような「ＥＳＧ」を図る街に住むことが、自分の住宅の資産価値を維持する有効な方法ではないでしょうか？

永福、浜田山他井の頭線沿線は、神田川に向かっている南傾斜の高台がいいですね。かつては企業のグランドなど緑が多かったのが、マンション化してしまいましたが。総じて田園調布然り、高級住宅と言うより、被災を避ける地盤の固い高台がスタートですね。国分寺崖線に代表される富士山を臨む景色のよさも。今では近い繁華街の多摩川沿い、目黒川沿いまで高級住宅街扱いですが、浸水するようなところは違うよと。

田園調布と成城については、その住宅街としての特徴を形づくっているのは、ブランドというよりも、住民協定と規制になります。
(横浜山手や芦屋六麓荘も同様です。)

しかし田園調布と成城ではかなりちがいがありますので、そのあたりについて。


田園調布と成城は、それぞれ「田園調布憲章」「成城憲章」を住民（自治会）が制定し、この内容が大田区や世田谷区の都市計画に反映される、という特徴があり、この構造は共通です。

しかし、その拘束力と運用には大きな違いがあり、それぞれの街を特徴づけています。

田園調布は厳格な規制により環境がほぼ完璧に保全される一方、土地流通や相続が難しく、高齢化やゴーストタウン化の危惧もささやかれています（一部は不動産業者による意図的な誹謗中傷のような感じもありますが）
成城は拘束力が弱く、街は新陳代謝が行われていますが、そのかわり、徐々に普通の住宅街になってきているように思います。

田園調布
・最低土地面積１６５平米
・塀の高さ制限、緑化義務などがあります。
・アパートの戸数は4戸まで
・自治会（社団法人田園調布会）が強大な権限を持ち、建築計画や改築計画を事前に審査します。自治会の合意がないと区は建築計画を受け付けません。
（適用されるのは田園調布１～４丁目で、周縁部（５丁目など）には適用されません）

成城
・最低土地面積１２５平米　これは都市計画で決まっていて拘束力があります。
・塀の高さ制限や緑化については、憲章でも都市計画でも努力義務になっていて、違反しても罰則はありません。
・アパートの戸数は４戸までですが、例外規定がいろいろあり、低層大規模マンションの建築が可能です。
・建築計画、改築計画については自治体は関与しません。成城憲章（の一部）が都市計画に反映され、都市計画を遵守した住宅建設などが世田谷区から認可される、という仕組みです。


土地の最低面積と憲章の拘束力の差はけっこう大きいです。
田園調布で３００平米（訳９０坪）の宅地を分割できません（分割しても片方には家が建てられません）。
田園調布中心部９０坪の土地と住宅を売買するにも相続するにも３億前後という価格になり、これはなかなか普通の人にはきびしいです。

成城の１２５平米も厳しいといえば厳しいですが、８０坪の土地は分割できますし、地価も田園調布より多少安いです。７０坪の土地を売買する、あるいは相続する場合は二億前後と思われ、田園調布とはちょっとバリアが異なります。
それで成城地区の不動産はよく回転しているのだろうと思います。


成城については、4080と１２５平米が維持される範囲であれば最低限の緑は維持されますし、徐々に普通の街になるのは仕方ないと思っています。

すみません。前のレスは特にスレ主さまにあてたものではありません。街の要件さまその他の方にご参考まで。

連投失礼します。

該当の方がおられたら恐縮なのですが、一昨年の豪雨の被害は私にはショックでした。

和泉多摩川駅から少し多摩川を下流に下った辺りは、1970年代に多摩川の堤防決壊という大水害があり、両親の友人宅も流されました。(岸辺のアルバム)

この水害で、当該箇所中心に徹底した堤防の増強と広大な河川敷の確保が行われたのですが、一昨年の豪雨ではほぼ同じところが越水し、岸辺の多くの住宅が浸水しました。

二子玉川の浸水、武蔵小杉の内水氾濫が起きた時です。


なにか、ここのところ雨の降り方が亜熱帯化し、昔は想定できない水害が起きているように思います。

東京全体が坂の街で中小河川はそこかしこにあります。氾濫池や地下の巨大貯水槽の整備は進んでいますが、自然条件の変化の方が早いのかも知れません。